Вопрос недели от экспертной поддержки
Каждую неделю пользователи Актион Право задают экспертам десятки практических вопросов из реальных дел и рабочих ситуаций.
❔ Самый популярный вопрос за прошлую неделю:
Доброго дня. Вопрос: арендатор и арендодатель заключили договор аренды будущей вещи (магазин построить и сдать в аренду). Магазин построен, арендатор договор не исполнил. Можно ли взыскать затраты на строительство? Какое правовое основание?
💡 Ответ эксперта:
Если в договоре аренды будущей вещи прямо предусмотрено, что арендатор обязан компенсировать затраты арендодателя в случае неисполнения своих обязательств, то арендодатель вправе требовать возмещения на основании этих условий.
В некоторых случаях стороны используют статью 406.1 ГК РФ, которая позволяет предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие при наступлении определённых в соглашении обстоятельств. Например, если арендатор не принимает объект после завершения строительства, договор может предусматривать возмещение затрат арендодателя.
📌 Если договор не содержит специальных условий, арендодатель может опираться на общие нормы гражданского законодательства:
Статья 15 ГК РФ - Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, если сможет доказать, что затраты на строительство являются убытками, возникшими из-за неисполнения арендатором обязательств. Убытки включают реальный ущерб (затраты, которые арендодатель вынужденно понёс) и упущенную выгоду (доход, который мог бы быть получен при нормальном исполнении договора).
Статья 393 ГК РФ - Если арендатор обязан был принять объект и начать его использование, но уклонился от этого, арендодатель может требовать возмещения убытков, связанных с неисполнением.
Для взыскания убытков необходимо доказать факт нарушения обязательства арендатором; причинно-следственную связь между нарушением и возникшими убытками; размер убытков.
Договор аренды будущей вещи предполагает, что арендодатель обязуется создать объект и передать его в аренду, а арендатор — принять и использовать. Если арендатор не исполняет свои обязательства (например, отказывается от принятия объекта или не вносит арендную плату после завершения строительства), это является нарушением договора.
Важно учитывать, что расходы на строительство сами по себе не являются убытками в классическом понимании, если объект можно продать или использовать иным образом. Убытки в гражданском праве — это не просто затраты, а именно то, что лицо понесло или должно будет понести для восстановления нарушенного права, а также неполученные доходы (упущенная выгода), которые оно получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено.
Если застройщик построил магазин, а арендатор не исполнил свои обязательства по договору аренды будущей вещи, то расходы на строительство могут считаться убытками только в том случае, если они были понесены исключительно в связи с исполнением конкретного договора с этим арендатором и не могут быть компенсированы иным способом (например, через продажу объекта). Если же магазин можно реализовать на рынке, то затраты на его строительство сами по себе не являются безвозвратными и не могут квалифицироваться как убытки в смысле ст. 15 ГК РФ.
⚖️ Верховный Суд РФ (Определение Верховного Суда РФ от 26 июня 2020 г. № 305-ЭС20-4196) указал, что по договору аренды арендатор вправе получить согласованное имущество во временное владение и пользование, то есть является в этой части обязательства кредитором. Следовательно, несовершение арендатором действий, необходимых для реализации его права, представляет собой случай просрочки кредитора. При подобной просрочке должник вправе требовать взыскания причиненных ему убытков (п. 2 ст. 406 Гражданского кодекса). Присуждение же к исполнению в натуре (ст. 308.3 ГК РФ) путем возложения на арендатора обязанности принять объект аренды не соответствует существу отношений сторон.
#а360 #корпоративныйюрист
⚪️ «Корпоративный юрист» в Телеграм |
https://vk.com/e.korpurist | https://max.ru/join/Lqg3IVK9PxabeAS7tTNEMyVaypxlzwdwiiNUChW5C5I
