Важный пост для тех, кто планирует брать ипотеку в Армении и досрочно её погашать.
Расскажу на примере Америи, так как это банк, с которым я работаю чаще всего.
Выше я уже про досрочное погашение ипотеки: оно облагается небольшим штрафом — 0,6% (600 драм на каждые 100.000 драм) , но даже с этим штрафом это всё равно остаётся выгодным инструментом, если вы хотите закрыть ипотеку быстрее.
Делюсь лайфхаком, который подсказала мне моя клиентка и который мне подтвердили в банке. Практика не очень популярная, потому что для банка она не особо выгодна.
Это возможность платить по ипотеке с конца графика.
Когда вы берёте ипотеку, формируется график ежемесячных платежей. В начале срока большая часть платежа — это проценты, а меньшая — тело долга. Примерно соотношение 40 на 60, где
40% — тело,
60% — проценты.
Но в конце графика всё распределено иначе:
98–99% платежа — это уже тело долга, а проценты составляют лишь небольшую часть.
Поэтому вы можете каждый месяц либо писать письмо через личный кабинет в приложении, либо приходить в отделение банка и делать оплату через кассу с запросом оплатить платежи с конца графика.
То есть вы начинаете платить снизу вверх, а не сверху вниз.
В чём выгода?
Если вы планируете гасить ипотеку досрочно, то при такой схеме у вас накапливается значительно меньше процентов.
Например, если вы полгода платите платежи с конца, то почти вся уплаченная сумма идёт в тело кредита, и процентов вы практически не переплачиваете.
После этого вы делаете досрочное погашение — например, вносите дополнительно 2 млн драм, которые полностью идут в тело долга.
В этот момент:
• уменьшается основной долг,
• банк пересчитывает проценты,
• а к этому времени вы уже почти не переплатили процентов.
В результате общая переплата по ипотеке становится заметно меньше.
Если досрочно платить не собираетесь, в этой механике смысла нет, сумма будет та же.
#ипотека@sqm_am
