Инвест движение

Public

Просмотреть канал

424

5.5K

37.8K

Не можете присоединиться? @pnpcapital

2.6k Участники

Обновлено: September 2, 2026 at 11:28 AM

Инвест движение

Как инвестировать в коммерческую недвижимость. Мы создаём и управляем объектами: склады, магазины, автосервисы, туризм. Доход от аренды и роста капитала — от 30% за сделку. ☎️ +7 (926) 163-47-08 ❓@eugenia_capital 📧@pnpinvest_bot 🌐 pnpcapital.ru

@pnpcapital is a dedicated channel for pnpinvest_bot and eugenia_capital with regular updates in Биржа и Трейдинг

Рейтинг

Глобальный рейтинг

#4505

-22

Рейтинг по языку

#1382

Рейтинг по категории

#62

-1

Рост участников (Последние 5 дней)

Всего: 2.6K

Рост за 24ч: +6 0%

Последние посты

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

Иногда объект стоит на хорошей улице, вокруг есть люди и трафик, но арендатора нет месяцами или даже годами.

📌 Проблема может быть не в спросе.

А в самом объекте.

Неправильная площадь.
Неудобная планировка.
Нет парковки.
Слабая видимость.
Высокая ставка.
Не подходит назначение.

В результате собственник ждёт арендатора, снижает цену, делает ремонт, снова ждёт.

А объект всё это время не приносит денег.

📊 Поэтому хороший арендный бизнес начинается ещё до покупки.

Важно понимать, кому именно нужен этот объект и почему арендатор должен выбрать его среди десятков других предложений.

Иногда небольшая перепланировка или изменение концепции полностью меняют ситуацию.

Потому что в коммерческой недвижимости пустует не всегда плохая локация.

Часто пустует неправильно упакованный объект.

672

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

Один из самых дорогих мифов в коммерческой недвижимости звучит так: «Главное, чтобы была хорошая локация».

Но что такое хорошая локация?
Для кафе это одно.
Для склада другое.
Для супермаркета третье.

📌 Даже отличное место может оказаться плохой инвестицией.

Почему?
Потому что за очевидные локации обычно уже переплатили.

Высокий спрос приводит к высокой цене, а высокая цена снижает потенциальную доходность.

📊 Поэтому опытные инвесторы ищут не самые популярные места.

Они ищут локации, где рынок ещё не до конца оценил потенциал. Именно там чаще появляется возможность купить дешевле, увеличить стоимость объекта и заработать больше.

Вывод:
Локация важна, но ещё важнее понимать, сколько вы за неё платите и какой потенциал роста она оставляет инвестору.

994

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

«Здесь же Пятёрочка. Значит, объект отличный».

Это одна из самых распространённых ошибок при оценке коммерческой недвижимости.

📌 Федеральный арендатор не создаёт ценность автоматически.

Он лишь подтверждает, что объект подошёл под задачи конкретной сети. Если локация слабеет, трафик падает или экономика перестаёт работать, даже известный арендатор не гарантирует высокую доходность и рост стоимости.

📊 Мы видели объекты с федеральными арендаторами, которые годами почти не росли в цене. И наоборот, помещения с менее известными арендаторами показывали лучшую экономику благодаря сильной локации и потенциалу развития.

Поэтому перед покупкой важно понять:
— почему сеть выбрала именно это место;
— насколько устойчив спрос;
— есть ли потенциал капитализации;
— что произойдёт, если арендатор однажды съедет.

📌 Федеральный арендатор, безусловно, плюс, но это не причина покупать объект.
Это лишь один элемент инвестиционной модели.

Покупайте не вывеску.
Покупайте экономику, которая стоит за объектом.

744

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

Самая дорогая часть здания часто находится... под ним.

📌 Речь о земле

Представьте два одинаковых объекта.

Один стоит на участке, где ничего нельзя изменить.

Второй, на земле, где можно увеличить площадь, изменить назначение объекта или построить вторую очередь.

Внешне они почти одинаковые, но их стоимость может отличаться в разы.

Почему?
Потому что инвестор покупает не стены. Он покупает возможности.

Именно поэтому перед покупкой девелоперы сначала изучают участок:

— что здесь можно построить;
— какие есть ограничения;
— насколько можно увеличить капитализацию.

📊 Здание со временем изнашивается

А земля при грамотном подходе может годами создавать новую стоимость.

Поэтому в девелопменте есть простое правило:
Покупают не квадратные метры. Покупают потенциал земли.

1,430

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

Можно ничего не построить, не залить ни одного куба бетона. И при этом значительно увеличить стоимость участка.

📌 Всё благодаря одному документу

Например, разрешению на строительство. Пока его нет, участок интересен лишь ограниченному кругу покупателей.

После получения РНС его стоимость может вырасти в разы, потому что новый собственник может сразу выйти на стройку.

Именно за экономию времени и снижение рисков рынок готов платить больше.

То же самое происходит после изменения вида разрешённого использования, утверждения градостроительной документации или подключения коммуникаций.

📊 Сам участок при этом не меняется

Меняются его возможности, поэтому в девелопменте самые большие деньги часто зарабатывают не на покупке земли, а на создании её новой стоимости.

Земля дорожает не потому, что проходит время. Она дорожает потому, что появляется возможность сделать с ней больше.

1,290

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

Большинство людей воспринимают кредит как обязательство. Инвесторы смотрят иначе.

📌 Вопрос не в наличии кредита, а в том, увеличивает ли он доходность собственного капитала.

📊 Пример
Стоимость проекта с выкупом объекта и ремонтом: 350 млн ₽

Сценарий №1

Вложения: 350 млн собственных средств.
Через 2 года продажа за 500 млн.
Прибыль: 150 млн.

📈 ROI = 43%


Сценарий №2

Собственные средства: 50 млн ₽.
Финансирует банк: 300 млн.
За 2 года ещё 100 млн направляются на ремонт и обслуживание кредита.
Итого собственные вложения: 150 млн.
Продажа также за 500 млн.
Прибыль: 150 млн.

📈 ROI = 100%

📌 Один и тот же объект, но во втором случае собственный капитал сработал более чем в 2 раза эффективнее, а свободные 200 млн ₽ можно было вложить в другие проекты.

Кредит не делает человека богаче сам по себе, но если актив растёт быстрее стоимости заёмных денег, кредит становится инструментом масштабирования капитала.

1,650

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

Большинство покупают недвижимость ради аренды.

Купили объект. Нашли арендатора. Получаете доход.

Это инвестиция.

📌 Но когда вы начинаете влиять на стоимость объекта, недвижимость становится бизнесом.

Например:
— меняете концепцию
— делите помещения
— привлекаете сетевых арендаторов
— увеличиваете арендный поток
— повышаете капитализацию

👉 Вы уже не просто владеете активом, а создаёте стоимость.

📊 Пример

Пустое помещение может стоить 30 млн ₽. То же помещение с федеральными арендаторами уже 40–45 млн ₽.

Стены те же, изменилась бизнес-модель.

📌 Основные деньги в недвижимости создаются не на покупке, а на управлении активом.

Поэтому многие инвесторы работают с командой, которая умеет находить объекты, привлекать арендаторов и увеличивать капитализацию. Так инвестор получает рост стоимости без погружения в операционные процессы.

Вывод: Инвестиция отвечает на вопрос:«Сколько объект приносит сегодня?»
Бизнес: «Насколько дороже он может стать?»

Если вам ближе второй подход, обращайтесь https://t.me/eugenia_capital 🤝

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

📷 Photo

За последние годы рынок коммерческой недвижимости изменился.

В сегмент небольших проектов пришло огромное количество инвесторов: бывшие девелоперы ИЖС, участники рынка жилой недвижимости и те, кто освоил одну и ту же стратегию.

Сценарий простой:
👉 участок
👉 строительство
👉 федеральный арендатор
👉 продажа ГАБ

📊 Результат:
— конкуренция выросла;
— хорошие участки быстро уходят;
— стоимость земли растёт;
— доходность снижается.

Мы не раз видели аукционы, где цена участка росла настолько, что прибыль проекта исчезала ещё до начала строительства.

📌 Поэтому сегодня более интересная экономика всё чаще появляется в крупных проектах.

Они требуют больше капитала и компетенций, поэтому конкуренция там ниже.

Небольшие проекты по-прежнему остаются ликвидным инструментом, но именно в этом сегменте сейчас конкуренция всё чаще снижает доходность.

Поэтому наш фокус смещается на проекты 200+ млн ₽, где сегодня больше возможностей для создания стоимости.

1,690

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

Как за 7 месяцев создать ГАБ с доходностью от 50%

📍 Котельники

Один из наших реализованных проектов, который уже построен и работает.

Что было сделано:

— выбрана локация с дефицитом качественной коммерческой недвижимости
— проведён девелопмент проекта
— построен объект площадью 300 м²
— привлечён федеральный арендатор «Пятёрочка»

📊 Результат

Площадь: 300 м²

Бюджет проекта: 35 млн ₽

Срок реализации: 7 месяцев

Доходность арендного потока: 17% годовых

Потенциальная доходность при продаже готового арендного бизнеса: от 50%

📌 Почему этот кейс нам нравится

Он хорошо показывает, что прибыль создаётся не только на покупке объекта.

Основная стоимость появляется в процессе:

земля → строительство → федеральный арендатор → ГАБ

Именно на каждом из этих этапов происходит рост капитализации.

Поэтому сегодня мы уже реализуем следующие очереди проекта в Котельниках:

🏗 330 м²
🏗 230 м²

А также ведём строительство нового объекта в Солнечногорске площадью 230 м².

Когда инвестор покупает готовый ГАБ, он получает стабильный актив.

Когда инвестор участвует в создании ГАБа, он получает рост стоимости, который происходит до момента продажи.

В этом и заключается разница между покупкой недвижимости и созданием стоимости в недвижимости.

1,980

Инвест движение

30 авг. 2026 г., 23:52

🎥 Video

1,960

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

📌 Три стратегии. Три уровня риска. Три реальных кейса.

На встрече 29 марта выступит Павел Хитров.

Павел Хитров
— совладелец P&P Capital
— реализовано 34 проекта в девелопменте и редевелопменте
— общий объём проектов — 1,6 млрд ₽

Тема выступления:

Матрица доходности: сравнительный анализ инвестиционных стратегий на личных кейсах

О чём пойдёт речь:

— консервативная стратегия: готовый арендный бизнес
— сбалансированная стратегия: ГАБ с федеральным арендатором
— агрессивная стратегия: вход на этапе торгов
— сравнение стратегий: плюсы, минусы, риски и выводы

Полезно для тех, кто хочет не просто смотреть на красивые цифры,
а понимать, какая стратегия подходит именно под его уровень риска, капитала и горизонта инвестиций.

⸻

📍 29 марта | Москва
Ресторан «Незагорaми»

👥 150 участников
🎤 9 выступлений
🤝 2 часа нетворкинга

💬 По билетам и участию:

👉 https://t.me/AssistKrug10

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

❗️Теперь в девелопмент можно зайти от 100 000 ₽

Мы строим доходные магазины с арендаторами под ключ

💰 Экономика проекта:
— срок реализации 9–18 мес
— целевая доходность: 50% годовых

💡 Раньше - один проект — один инвестор и вход от 30–35 млн ₽

Теперь:
— вход от 100 000 ₽
— через инвест-платформу (регулирование ЦБ РФ)
https://pnpcapital.ru/panfilovinvest — проект №270

🛡 Защита:
— 10% гарантировано
— залог проекта

➡️ Вы заходите в модель девелопера, но с меньшим чеком и защитой

Открыт первый пул инвесторов

Если хотите:
— посмотреть проект
— разобраться в механике
— зайти на старте
— попасть сегодня в 19:00 на закрытый Zoom по проекту

👉 пишите https://t.me/eugenia_capital

382

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

👋 Обновим знакомство
За последние месяцы в канале появилось много новых инвесторов — рады знакомству!

А тем, кто с нами давно, — обещаем: дальше будет ещё практичнее, глубже и с цифрами.

Мы — инвестиционно-девелоперская группа P&P Capital — команда полного цикла:
земля → разрешения → стройка → аренда / продажа.

📊 Коротко о масштабе
- 35 реализованных проектов за 3 года
- объём сделок — более 2 млрд ₽
- резиденты Московского инновационного кластера
- патенты на роботизацию

🎯 Фокус
Доходная коммерческая недвижимость: склады, магазины, апартаменты, офисы, сервисные объекты.

📌 В ближайшие две недели здесь будет максимум практики: разберем формат ГАБ в ритейле

Один из самых динамичных форматов рынка прямо сейчас.
Почему? Стабильный арендный поток + понятная модель доходности + высокая ликвидность.

Разберём по шагам:
- как мы отбираем проекты
- где сейчас реальная доходность, а где — чистый маркетинг
- какие форматы действительно работают в 2026 году
- и покажем свежий проект, который выходит на старт.

💬 Что вам сейчас ближе — пассивный доход или инвестиции с выходом через 9–12 месяцев?

Пишите https://t.me/eugenia_capital чтобы первым получать предложения! Поехали 🚀

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

Почему отдельно стоящий ГАБ растет в разы сильне, чем коммерция в ЖК

На примере
Коммерция в ЖК:
Покупка на этапе стройки → ожидание → запуск аренды
👉 Итог: +5–10% к цене и часто — без роста вообще
Почему: — цена уже включает маржу застройщика — конкуренция внутри ЖК — нет арендатора на входе

Отдельно стоящее здание (ГАБ):
Пример проекта:
— бюджет: 30 млн ₽
После стройки: 👉 оценка: 45 млн ₽ (+50% за счет создания объекта)
После упаковки в ГАБ: 👉 стоимость: 53 млн ₽ (+~30% к готовому зданию за счет арендатора)

Где создается прибыль:
Девелопмент (стройка) → основной рост
Упаковка в ГАБ → дополнительный рост + ликвидность
Ключевая разница:
ЖК → ты покупаешь «метры» ГАБ → ты создаешь актив
Если совсем коротко:
ЖК — это ожидание ГАБ — это управление стоимостью

Хочешь конкретный объект из примера? Пиши https://t.me/eugenia_capital чтобы получить его!

589

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

☕️ Инвестиционный бизнес-завтрак | Москва | 28 января

Приглашаем вас на закрытый бизнес-завтрак в клубе инвестиционного нетворкинга Сергея Ореханова — камерную встречу для инвесторов и предпринимателей, ориентированных на готовые активы с прозрачной финансовой моделью и высокой доходностью.

📍 Москва
🗓 28 января
⏰ 10:00

🔥 Формат встречи:
— тема: готовый бизнес — инвестиции, продажа, масштабирование
— качественный нетворкинг с частными инвесторами и собственниками проектов
— разбор 5–6 инвестиционных кейсов

Гвоздь программы — презентация от команды PnP Capital проекта «Ивантеевка»: доходные мини-склады формата «последней мили».

👉 Старт проекта — февраль 2026.

📊 Параметры проекта:
• целевая доходность — 40,85%
• горизонт инвестирования — 9–12 месяцев
• вход — от 500 000 ₽
• стоимость объекта — 59 млн ₽

🔒 Количество мест ограничено.

Напишите в ЛС https://t.me/eugenia_capital «Ивантеевка» — направлю ссылку регистрацию на бизнес-завтрак.

Если не можете присутствовать лично — отправлю презентацию проекта и обсудим формат участия индивидуально. Сейчас оптимальный момент зайти на старте.

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

2026: год защитных активов

ЦБ уже закладывает сценарий замедления экономики:
жёсткая ДКП, высокая ставка, слабый рост, давление на бизнес с низкой маржой.
Это не «чёрный лебедь», а ожидаемая фаза охлаждения.

📌 Что это значит для капитала?
2026 — не про агрессивный рост.
Это год безопасных, понятных и управляемых активов.

Почему инвесторы уходят в арендную недвижимость

Особенно если бизнес:
• чувствителен к ставке
• зависит от спроса
• имеет длинный оборот капитала

В этом цикле арендные объекты:
✔ дают денежный поток, а не надежду
✔ защищают от инфляции
✔ снижают операционные риски

Это переход от «зарабатывать» к «сохранять и стабилизировать».

Коммерческая недвижимость в 2026: малый формат

Самый устойчивый сегмент — 30–70 м².

Почему:
• локальный спрос (ритейл, ПВЗ, сервисы, dark store)
• быстрый поиск арендатора
• гибкость использования
• ниже вход → выше ликвидность

Крупные форматы под давлением.
Малый коммерческий метр выигрывает.

Вывод от P&P Capital
2026 — время диверсификации в арендные активы,
которые работают даже при замедлении рынка.

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

Вывод
Склады становятся «новыми квартирами» не потому что изменился рынок,
а потому что инвесторы всё чаще выбирают понятные, просчитываемые активы, где можно одновременно получить надёжность + высокую доходность.

Сегодня с командой мы вспоминали, как ещё в октябре обсуждали инвестиционные проекты с прогнозом роста цены до +30% за будущий год.

Тогда это звучало смело, и было немало вопросов: «Точно так будет?! Вы уверены??»

Сейчас у нас на руках уже не прогноз, а подтверждённая динамика:
эти же лоты всего за 2 месяца прибавили +20% 😱

И важный момент: в феврале рост ещё усилится, поэтому если вы рассматриваете покупку — правильная стратегия сейчас:
✅ зафиксировать цену до начала февраля,
✅ выбрать лот с максимальным потенциалом роста,
✅ зайти в проект раньше основной волны спроса.

👉 Напишите мне в личку https://t.me/eugenia_capital “СКЛАД” — подготовлю для вас 2–3 наиболее сильных варианта под ваш бюджет, с расчётом доходности и потенциала роста.

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

🔥Итог года от P&P Capital
Один из самых любимых нами кейсов.

Мы построили и запустили «Пятёрочку» в Котельниках.

🛠 Реализация: май – октябрь 2025
✅ Ввод в эксплуатацию — 15 октября 2025
✅ И уже в декабре магазин работает

Когда выбирали эту локацию, мы видели в ней потенциал, которого не замечали другие.
Как только началось строительство — федеральные сети выстроились в очередь.
Заказчик сделал выбор — сегодня здесь работает «Пятёрочка».

Это не просто магазин, а якорная точка притяжения и подарок местным жителям.
Уже сейчас она формирует трафик для будущих проектов.

🚀 Дальше — больше:
Планируем 2 торговых здания с малой нарезкой
и сроком окупаемости до 6 лет!

💥 В новом году — новые сильные объекты!

P&P Capital. Мы видим потенциал раньше других

296

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

🎄 Приветствуем вас в 2026 году вместе с командой P&P Capital! С Новым годом и Рождеством! 🎄

Спасибо, что вы были с нами в 2025 году — доверяли, инвестировали и росли вместе 🤝

Мы уверенно начинаем 2026 год — с большими планами, сильными стратегиями.

🚀 В этом году вас ждут:
• новые перспективные объекты
• новые инвестиционные стратегии
• ещё больше интерактива, мероприятий и подкастов

💼 Инвесторам — спокойно 🙂
2026 — год возможностей, и мы готовы их реализовывать.

Желаем уверенных решений, стабильного роста и ярких побед!
P&P Capital — дальше только сильнее. 🥂

324

Инвест движение

21 мая 2026 г., 06:07

📷 Photo

Почему у одних инвесторов 12% доходности, а у других — 35%+ на тех же объектах

На рынке коммерческой недвижимости часто можно наблюдать парадокс:

два инвестора покупают одинаковые по классу и локации объекты — но один фиксирует 10–12% годовых, а другой выходит на 30–35%+ за сделку.
Причина — не в «удаче», а в подходе.

Разберём ключевые отличия

245

Showing 20 of 20 posts

No more posts

Рейтинг

Требуется вход

Отзывы пользователей (0)

Пока нет отзывов. Будьте первым, кто поделится своим опытом!

Инвест движение

Инвест движение

Рейтинг

Рост участников (Последние 5 дней)

Последние посты

Рейтинг

Отзывы пользователей (0)

Похожие каналы Telegram

Экономика 360°

Максим Мернес

🎨 ТВОРИ – ПРОДАЙ -ˋˏ✄ 𝒄𝒐𝒏𝒇𝒆𝒔𝒔𝒊𝒐𝒏

The Canary Wharf

Торговый Дом Кадуцей

Малявочка |ХАРОН|

Купить продать телеграм канал

Метры в драмах | недвижимость Армении в фактах и цифрах

Похожие каналы Telegram

Экономика 360°

Максим Мернес

🎨 ТВОРИ – ПРОДАЙ -ˋˏ✄ 𝒄𝒐𝒏𝒇𝒆𝒔𝒔𝒊𝒐𝒏

The Canary Wharf

Торговый Дом Кадуцей

Малявочка |ХАРОН|

Купить продать телеграм канал

Метры в драмах | недвижимость Армении в фактах и цифрах

Последние посты

Отзывы пользователей (0)