Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

Public

Просмотреть канал

Не можете присоединиться? @vlc_invest

0

93 Участники

Обновлено: May 9, 2026 at 5:27 AM

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

Канал про ипотеку, покупку и инвестиции в недвижимость в Валенсии. Реальные кейсы, нюансы сделок, расчёты доходности и аналитика рынка. 📩 Для связи: https://t.me/mz_esp

@vlc_invest is a dedicated channel for httpstmemz_esp with regular updates in Биржа и Трейдинг

Рейтинг

Глобальный рейтинг

#456

+2

Рейтинг по языку

#45

+1

Рейтинг по категории

#23

-1

Рост участников (Сегодня)

Всего: 93

Loading...

Рейтинг

Требуется вход

Loading...

Loading recommended channels...

Последние посты

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

🏠 Льготы и программы для покупки жилья в Валенсии

Хорошая новость: с 1 июня 2026 года в Валенсийском сообществе снижается общий налог на покупку вторичного жилья (ITP).

Новые ставки:

• 9% — вместо 10%
• 11% — для недвижимости дороже 1 000 000 €

Ниже собрал основные льготы и программы, которые стоит учитывать при покупке в 2026:


1️⃣ Льготный ITP для молодых покупателей

Что это:
Сниженный налог на покупку вторичного жилья.

Для кого:
Покупатель до 35 лет, покупающий первое основное жильё (primera vivienda habitual).

Ставка:
• 6% — если цена жилья до 180 000 €
• 8% — если цена выше 180 000 €

Основные условия:
• жильё должно быть первым основным жильём
• лимит: до 30 000 € при индивидуальной декларации или до 47 000 € при совместной декларации — считается по налоговой базе IRPF
• льгота применяется только к доле покупателя, который соответствует условиям


2️⃣ Льготный ITP для семейных и социально защищённых категорий

Что это:
Сниженный налог на покупку вторичного жилья для отдельных категорий.

Для кого:
• многодетные семьи (familia numerosa)
• семьи с одним родителем (familia monoparental)
• покупатели с инвалидностью (personas con discapacidad)
• женщины — жертвы гендерного насилия (víctimas de violencia de género)

Многодетная семья:
Обычно это 3 и более детей. Иногда возможен статус и с 2 детьми, например при инвалидности ребёнка или других специальных условиях, если есть официальный статус.

Ставка:
• 3% — если цена жилья до 180 000 €
• 4% — если цена выше 180 000 €

Основные условия:
• жильё должно стать основным местом проживания
• нужен официальный статус соответствующей категории
• для многодетных и monoparental-семей категории general, а также для женщин — жертв гендерного насилия: лимит до 30 000 € индивидуально или до 47 000 € совместно
• для многодетных и monoparental-семей категории especial: до 35 000 € индивидуально или до 58 000 € совместно
• для льготы по инвалидности отдельный лимит по доходу в норме ITP не указан


3️⃣ Льготный налог на нотариальные документы (AJD)

Что это:
Налог на нотариальные документы. Актуален, например, при покупке новостройки: покупатель обычно платит НДС (IVA) + AJD.

Для кого:
Для покупателей жилья, которое станет основным местом проживания (vivienda habitual).

Ставка:
• 0,1% — при покупке основного жилья
• для остальных случаев 1,4% с 1 июня 2026

Важно:
Для новостройки НДС (IVA) остаётся 10%.
Льгота по AJD не отменяет НДС.


4️⃣ Гарантия Валенсийского института финансов (Aval IVF 2026)

Что это:
Региональная программа, которая помогает покупателю получить ипотеку выше стандартных 80% от цены жилья. Часть риска для банка покрывает Валенсийский институт финансов (IVF).

Что даёт:
Гарантия до 20% цены жилья.
В результате банк может профинансировать до 100% покупки.

Общий лимит программы на 2026 год:
30 млн € гарантий.

Срок подачи:
С 8 января 2026 до исчерпания бюджета программы.
За первые 3 месяца 2026 года по программе уже одобрено 509 операций, 764 покупателя и 10,4 млн € гарантий. Уже рассматривают расширение программы и скорее всего продлят на следующий год.

Для кого:
• возраст 18–45 лет
• первая покупка жилья в Валенсийском сообществе
• проживание в Валенсийском сообществе минимум 2 года
• нужна предварительная банковская оферта / предложение по финансированию
• жильё должно стать основным местом проживания

Лимит цены жилья:
До 311 000 €

---

Есть ещё госгарантия ICO, но она менее интересная чем валенсийская. Там лимит жилья — 250 000 €, возраст — до 35 лет.

115

6

0

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

🏦 Про банковскую недвижимость

Найти сегодня хорошие варианты недвижимости в Валенсии для жизни или инвестиций — задача со звёздочкой.

Помимо привычного поиска на Idealista, можно также мониторить площадки банковской недвижимости, вроде Solvia.

Solvia — одна из крупнейших платформ банковской недвижимости в Испании, где продаются объекты из залогов, дефолтов и банковских портфелей.

На сайте публикуются квартиры, дома, гаражи, земля и коммерция по всей стране — часто с нюансами (ремонт, арендаторы, ocupas и т.д.) ⚠️

Форматы продажи разные:
- часть объектов — обычная сделка с фиксированной ценой (можно делать оффер),
- часть — аукционы или конкуренция заявок, где цена формируется в процессе.

По сути, это витрина банковского стока, где иногда можно найти варианты ниже рынка — но почти всегда с дополнительными рисками или вложениями.

Плюсом является возможность получить ипотеку 90-100% от банка, который реализует объект.

📍 Несколько дней назад был на https://www.solvia.es/es/propiedades/comprar/undefined-undefined-4-dormitorios-221635-269148 по адресу Av. del Mestre Rodrigo, 93:

Формат: аукцион
Стартовая цена: €325 000

Плюсы:
— локация
— 4 спальни, большая площадь
— парковочное место в гараже

Минусы:
— требуется €30–40k на ремонт
— слабая планировка
— мало естественного света
— нет лифта до гаража
— дому ~40–50 лет (возможны проблемы с коммуникациями)

Мнение:
Даже стартовая цена выглядит завышенной.
В этом же районе можно найти варианты за €340–360k, которые:
— не требуют ремонта
— лучше по планировке
— ликвиднее
Ни для себя, ни под сдачу такой объект не интересен.

📌 Вывод

Платформы с банковской недвижимостью — это не всегда про «дешевле рынка». Это лишь ещё один канал для поиска недвижимости, где важно:
— внимательно изучать объявления, оценивать риски, консультироваться с профессионалами
— сравнивать с альтернативными предложениями
— и обязательно смотреть объект на месте

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

Ипотека для Autónomo

Если вы autónomo в Испании, то с точки зрения банка вы — не самый надёжный заёмщик.

В фаворитах:
— Госслужащие, которых практически невозможно уволить 👮‍♂️
— Наёмные сотрудники крупных европейских / международных компаний с большим стажем 🏢
— Европейские пенсионеры 👴🏻

А вот кейсы autónomo одобряются хуже.
Особенно если:
— доход нестабилен
— работаете в B2C
— нет созаёмщика с «понятным» профилем дохода

Хорошая новость — мы как раз специализируемся на таких кейсах 💼 Любим их и умеем делать.

Поделюсь одним с вами.

Клиент: цифровой кочевник, autónomo 🌍
Работает на компанию из США с августа 2025

Проблема:
Из-за того, что деятельность началась в середине 2025 года, в годовой декларации (Modelo 100) среднемесячный доход получился ниже, чем требуется банку под запрашиваемую сумму ипотеки.

Решение:
Взяли квартальную декларацию (Modelo 130) за 1-й квартал 2026, экстраполировали доход на весь год и уже на этой базе провели кейс в банке.

Результат:
Согласовали ипотеку без ожидания следующей годовой декларации ✅

Это не «обход системы», а нормальная практика при правильной упаковке кейса и работе с банком.

Если у вас похожая ситуация пишите в личку — разберём ваш ипотечный кейс индивидуально 👉 https://t.me/mz_esp

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

🏗 Новостройка в ипотеку: как можно остаться ни с чем и потерять 10% от стоимости объекта

На примере покупки строящегося объекта у AEDAS Homes с привлечением банковского финансирования
Цена объекта: 359 000 € (без IVA) / 394 900 € (c IVA)
Регион: Валенсия

---

📅 Таймлайн по договору

Февраль — Arras: 6 600 €

До конца мая — договор + взносы:
- Contrato privado: 32 890 €
- Cuotas durante la obra: 39 490 €
Итого до конца мая внесено:
👉 78 980 € (20% от стоимости объекта + IVA)

Июнь – ноябрь — платежей нет.
Декабрь — эскритура + ипотека, остаток к оплате: 315 920 € (с IVA)

---

❗ Где возникает риск

Если в декабре банк не подтверждает ипотеку, по условиям договора с AEDAS Homes:

- НДС возвращается
- но удерживается 50% внесённых сумм (без НДС)
- Переуступка (cesión de posición contractual) третьим лицам запрещена, кроме близких родственников (с согласия застройщика).

Это означает: если банк отказал и нет средств закрыть сделку, вы теряете объект и 🫣 35 900 €.

---

❗ Почему “предодобрение” не гарантия

Многие подписывают новостройку, имея:
- preaprobación / предварительный расчёт
- устное подтверждение менеджера

Но финальное решение по вашей заявке банк принимает ближе к эскритуре: проверяет заново доходы, занятость, кредитную нагрузку, риск-политику, оценку объекта. И если за время стройки какие-то факторы изменились не в вашу пользу, банк может отказать без объяснения причин.

---

Из нашей практики

- Клиент получил предварительное одобрение до арраса, внёс платежи. На финальном этапе банк отказал без объяснения причин. В этом случае нам удалось в короткие сроки согласовать ипотеку в другом банке — иначе клиент потерял бы более 50 тысяч евро.
- У другого клиента значительно снизился доход в период стройки и банк отказал на финальном рассмотрении заявки. Остальные банки тоже. Спасло только то, что договор с этим застройщиком позволял совершить переуступку (cesión de contrato), и он смог оперативно перепродать объект другому покупателю (даже с прибылью, поскольку рыночная стоимость объекта выросла за время стройки).

---

🔎 Что нужно проверять в договоре новостройки

✔ есть ли cláusula por falta de financiación
✔ что именно возвращается при отказе банка
✔ разрешена ли cesión de contrato
✔ какие штрафы предусмотрены
✔ можно ли привлечь второго заёмщика позже

---

Выводы и рекомендации

Если вы рассматриваете покупку строящегося жилья с привлечением ипотеки по цене застройщика, мои рекомендации:

– сделать предварительное рассмотрение заявки в банке
– внимательно изучить договор с застройщиком
– оценить ваши риски на время строительства объекта
– определить для себя приемлемый временной горизонт риска (от арраса до эскритуры)

Если вы оцениваете свои риски как высокие:

1️⃣ Рассматривайте вход в стройку ближе к завершению — за 2–3 месяца до подписания, даже если это означает упущенные варианты или рост цены.

2️⃣ Рассмотривайте вторичный рынок.

📩 Напишите в личку — разберём ваш ипотечный кейс индивидуально 👉  https://t.me/mz_esp

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

🎉 Успешный кейс

16 января 2026 к нам обратился Андрей с супругой Ольгой.

Они готовились к покупке жилья для собственного проживания в Валенсии и активно искали подходящий объект для покупки в ближайшие месяцы.

Задача:

📌 Подготовить кейс для получения ипотеки в целевом бюджете
📌 Подобрать банк с наилучшими условиями

Таймлайн кейса:

16 января - 30 января — подготовка кейса
10 февраля 2026 — найдена квартира в завершенной новостройке
16 февраля 2026 - 20 февраля 2026 — tasacíon
2 марта 2026 - 5 марта 2026 — рассмотрение ответа по дозапросу из отдела рисков банка
11 марта 2026 — получена обновленная nota simple от застройщика

Результат:

12 марта 2026 — выдан FEIN (официальное обязательное предложение банка) со следующими условиями:

👉 80% финансирования от цены покупки
👉 2,25% фиксированная ставка
👉 срок 30 лет

Поздравляем Андрея и Ольгу с покупкой и желаем множества счастливых моментов и радости в новом доме 🏡 ❤️

⚠️ Важно

1. Если вы рассматриваете покупку строящейся новостройки в ипотеку, рекомендую ознакомиться с нюансами и рисками такой покупки, описанными в этом .

2. На дозапросы из банка нужно отвечать кратко и по делу. Не надо писать или отправлять то, что может вызвать дополнительные вопросы. В этом случае, как тут говорят: “Menos es más”.

📩 Напишите в личку — разберём ваш ипотечный кейс индивидуально 👉 https://t.me/mz_esp

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

🎉 Успешный кейс

12 января 2026 к нам обратилась Ксения.

Она нашла квартиру для собственного проживания в Мислате и уже подписала Hoja de reserva — объект был забронирован до конца февраля.

Сложность заключалась в том, что с середины ноября она самостоятельно обращалась в банки (5–6 заявок) — и везде получила отказ.

Задача:

📌 оперативно рассмотреть и подготовить кейс
📌 выбрать подходящий банк
📌 успеть оформить ипотеку до конца февраля, чтобы не потерять объект

Результат:

Мы оформили кейс Ксении и получили одобрение от одного из банков, где ранее ей было отказано. 12 февраля 2026 Ксении уже был выдан FEIN (официальное обязательное предложение банка) со следующими условиями:

👉 80% финансирования от оценки
👉 2,5% фиксированная ставка
👉 срок 30 лет

Дополнительно в рамках работы:

✔ подсказали как снизить ITP с 8% до 6%
✔ подсказали как использовать полученную оценку для переговоров с продавцом, что в итоге помогло снизить цену объекта на 5 000 €
✔ проверили договор arras с нашими юристами в качестве бонуса

Поздравляем Ксению с покупкой и желаем множества счастливых моментов и радости в новом доме 🏡💛

⚠️ Важно

Когда заявки подаются в несколько банков без предварительного анализа дохода, расчёта коэффициента нагрузки и учёта политики риска конкретного банка — это повышает вероятность отказа.

После отказа:
— банк может запрашивать дополнительные документы
— сроки для повторного рассмотрения могут увеличится до 3-х месяцев
— условия могут ухудшаться

Именно поэтому многие заёмщики работают через ипотечных брокеров — чтобы снизить риски и выстроить процесс правильно с первого раза.

📩 Напишите в личку — разберём ваш ипотечный кейс индивидуально 👉 https://t.me/mz_esp

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

🧮 Аренда + Инвестиции VS Ипотека

Недавно в одном из иммигрантских телеграм каналов наткнулся на спор в комментариях на тему того, что выгоднее:
👉 арендовать жильё и инвестировать накопления
👉 взять жильё в ипотеку.

Ну давайте попробуем прикинуть, что будет сейчас выгоднее для Валенсии! 🙂

📌 Исходные данные нашего кейса

- Локация: Валенсия (город)
- Квартира: Приличная 3к в Campanar в доме 1980-1990х
- Цена квартиры: 300 000 €
- Аренда аналога: 1 300 € / мес (Делаем допущение что у нас долгосрочный контракт, цена не меняется на всём горизонте сравнения)
- Горизонт сравнения: 5 лет
- Стартовый капитал: 96 000 € (Взнос 20% + 10% налог ITP + агентские и оформление сделки)
- Ипотека: 80%, ставка 2,5%
- Рост недвижимости: 4% в год (с учётом роста цен на недвижимость в Валенсии в 2025 году на 🫣 17.5% и сохраняющемся структурном дефиците жилья в столице региона я думаю это супер консервативно. Но пусть так)
- Альтернативные инвестиции: 9% gross (оптимистично предположим, что вы опытный инвестор и инвестируете в ценные бумаги и фин инструменты с долгосрочной доходностью на уровне лучших мировых фондов или вам повезло вложиться в бизнес с такой доходностью в евро)

🏦 Вариант 1. Аренда + инвестиции

Cashflow
–1 300 € / мес
За 5 лет: –78 000 €

Капитал (без продажи)
Инвестируется стартовый капитал: 96 000 €
Через 5 лет: ≈147 700 € (96 000 × 1.09⁵)

👉 Капитал через 5 лет: ~147 700 €

🏠 Вариант 2. Ипотека + рост недвижимости

Cashflow
–1 225 € / мес
(~950 € ипотека + ~140 € comunidad и IBI + ~130 € содержание и мелкие расходы)
За 5 лет: –73 500 €

📌 При ипотеке часть платежа идёт в погашение тела кредита и формирует капитал,
при аренде — полностью уходит.

Капитал (без продажи)
- Стоимость объекта через 5 лет: ≈365 000 € (300 000 × 1.04⁵)
- Остаток кредита: ≈210 000 €

👉 Капитал в объекте через 5 лет: ~155 000 €

🔍 Сравнение без продажи

Стартовый капитал
- аренда + инвестиции: 96 000 €
- ипотека: 96 000 €

Cashflow
- аренда: –1 300 € / мес
- ипотека: –1 225 € / мес

Cashflow за 5 лет
- аренда: –78 000 €
- ипотека: –73 500 €

Капитал через 5 лет
- аренда + инвестиции: ~147 700 €
- ипотека: ~155 000 €

ROE
- аренда + инвестиции: ~54% за 5 лет (~9% в год)
- ипотека: ~61% за 5 лет (~10% в год)

Прочее

- ликвидность: аренда — высокая ✅ / ипотека — низкая ❌
Несмотря на то, что сейчас в Валенсии объекты в рынке с 1-го показа уходят, выход в деньги может занять 2-3 месяца.

- защита от роста аренды: аренда ❌ / ипотека ✅
И это важно! Сколько будет аренда, когда ваш пятилетний контракт на аренду закончится? 1600-1800-2000 евро? А в ипотеке у вас платёж фиксирован на весь период ☝️

💰 Что будет в кэше, если продать всё через 5 лет

🏦 Вариант 1. Аренда + инвестиции

- Стоимость портфеля: ~147 700 €
- Налог на прибыль: ≈10 860 €

👉 После налога: ~136 800 €
Минус аренда за 5 лет: –78 000 €

➡️ Кэш на руках: ~58 800 €

🏠 Вариант 2. Ипотека

- Выручка от продажи (после погашения кредита): ~155 000 €
- Минус cashflow за 5 лет: –73 500 €

🔹 Если реинвестировать в ваше следующее жильё (vivienda habitual), налог на прирост капитала не платится.

➡️ Кэш на руках: ~80–82 000 €

🔹 Если не реинвестировать
налог + plusvalía: ~16 300 €

➡️ Кэш на руках: ~65 000 €

🧭 Итог

При одинаковом стартовом капитале и даже при 9% доходности инвестиций до налогов в нашем кейсе на горизонте 5 лет:

👉 ипотека даёт больше капитала
👉 ипотека даёт больше кэша при выходе
👉 ипотека даёт защиту от роста аренды

P. S. Может вы знаете куда можно инвестировать, чтобы стабильно получать 9% годовых в евро на горизонте 5 лет? Только чур крипту и депозиты в руб не предлагать 🙂

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

📷 Photo

👉 Как я помогаю с получением ипотеки

Оформляю ипотеку в банках Валенсии в короткие сроки с конкурентной ставкой, включая нестандартные ситуации:

- «сложные» источники дохода
- короткую историю доходов в Испании
- ограниченный первоначальный взнос
- отказы в банках
- горящие сроки выхода на сделку

📊 Суть оффера

- одобренная ипотека до 500 000 €
- ставка — 2.15% - 2.55% (зависит от кейса и дохода)
- срок от первичного рассмотрения до одобрения — 1–2 месяца
- минимальные ставки на сопутствующие расходы у партнёров (оценка, нотариат и т.д.)

⚠️ Минимальные требования

- объект по адекватной рыночной цене
- 1–2 Modelo 130 / 3 nómina + contrato / Modelo 100 со средним ежемесячным доходом ≈ 3x от будущего ипотечного платежа
- достаточные для покупки средства на счетах в Испании. Обычно это (от цены объекта):
✅ 20% взнос
✅ 10% ITP / IVA
✅ 2-4% комиссия агентству + IVA
✅ около €3000 расходы на оформление

🔎 Формат работы

1. первичное рассмотрение кейса (2–3 дня)
2. если кейс рабочий и условия устраивают — вносится аванс и берём в работу.
Если нерабочий — озвучиваем, что нужно подтянуть для прохождения.
3. после получения FEIN (официального ипотечного предложения от банка) производится доплата.

P. S. Если после внесения аванса банки отказывают — аванс возвращается в полном объёме.

💰 Стоимость сопровождения

- от 4 000 € (зависит от сложности кейса)
- финальная стоимость — после первичного рассмотрения

В год беру ограниченное количество кейсов. Часть уже в работе.

📩 Связь

Напишите в личку с кратким описанием ситуации — скажу, имеет ли смысл идти дальше, пришлю ссылку на форму для рассмотрения вашего кейса. 👉 https://t.me/mz_esp

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

Channel created

0

0

0

Ипотека, недвижимость и инвестиции в Валенсии

17 мая 2026 г., 22:44

👋 Привет!

Меня зовут Максим. Я живу в Валенсии с 2023 года, инвестирую в испанский рынок недвижимости и помогаю с получением ипотеки в Comunidad Valenciana.

🏡 О чём этот канал

Здесь я делюсь:
• практическими кейсами получения ипотеки в испанских банках
• нюансами покупки недвижимости (о которых редко говорят заранее)
• вариантами инвестирования в недвижимость
• аналитикой по рынку недвижимости Испании

🧭 Помощь с оформлением ипотеки

Формат работы, условия и минимальные требования — в отдельном.

📩 Связь со мной

Если хотите задать вопрос, отправить свой кейс на первичное рассмотрение или обсудить сотрудничество — пишите в личку: 👉 https://t.me/mz_esp

203

0

Showing 10 of 10 posts

No more posts