Сейчас достаточно популярен формат "прожарки" объектов, выставленных в продажу. Реально интересно,когда это происходит в откровенной, жесткой форме. Вопрос в том, что это может в моменте подкосить ситуацию продавцу:)
Я решил взять лайт-вариант этого формата: почему мы с инвестором не зашли в проект (в дословном переводе: "почему я показал, но не настаивал в рекомендациях" инвестору).
Сегодня разберем помещение на Таллинской с супермаркетом "Пятерочка". Файл с презентацией прилагаю. ☝🏻 За объект уже внесен задаток другим инвестором, поэтому все максимально корректно....
Итак, супер форматное помещение в отличной локации. Это факт! Локация устоявшаяся, 100% сформированная. Не старый фонд и не новостройка. Правильная зона разгрузки с торца встроенно-пристроенного помещения. Остановка, густонаселенный спальный многоэтажный массив. Все давно заселено. Арендатор в помещении много лет и выполняет план. Что не так???
Первое: технические аспекты. Смотрим на планировку: через помещение проходит лестница на 2й этаж к другому собственнику, и это не оформлено никакими сервитутами. Сейчас все нормально. Арендодатели-соседи - партнеры по прежнему бизнесу. В свое время вместе покупали всю это большое помещение и позже разделились. Полное взаимопонимание сейчас. А для инвестора - риск...
Второе: договоры на оказание коммунальных услуг. Сейчас на Управляющей Компании, которая эксплуатирует ВСЕ бывшее помещение бывшего ТЦ. Смотри прежний пункт: то, что устраивает текущего собственника - может быть будущим конфликтогеном после реализации проекта ....
Третье: у "Пятерочки" нет в договоре платы с товарооборота - только фиксированная аренда с ежегодной безусловной индексацией в 3,5%. Ежегодная и безусловная - это, конечно же, плюс. Но до 2034 года в фактической покупательной способности денег арендодатель сильно теряет: наша фактическая инфляция ежегодно в разы больше 3,5%. Здесь продавец самостоятельно внес это изменение, боясь того, что доставка откусит большую норму прибыли к 2034 году. Отчасти, страх опасение обосновано. Но это опасение - а потеря от того, что нет % с выручки и низкий % индексации - это уже ЗАФИКСИРОВАННЫЙ ФАКТ потери в деньгах ежегодно.
Четвертое: есть еще ряд менее значимых ньюансов, но они носят больше конфиденциальный характер и имеют меньший вес, поэтому я не стану озвучивать их публично. Хотя, скажу про один из них вслух. Это про налоги. Продавец на УСН. Покупатель, если будет на УСН, то уже автоматически переходит в разряд либо льготного плательщика НДС, либо сразу на ОСНО. Да, в договоре аренды указано, что аренда растет на размер НДС. Но если покупатель уже плательщик НДС 22% (на ОСНО), то он не сможет возместить НДС при покупке. А, если вдруг, неожиданно нужно будет продать объект через год-полтора, то вынужден будет к цене покупки прибавить те самые 22% НДС, что сразу "срезает" ликвидность объекта. И этот фактор важно учитывать, если строим инвестиционную систему с инвестором, а не просто идем "от объекта к объекту".
Итак, несмотря на сильную локацию, достойную в моменте экономику (окупаемость ниже 9 лет по текущим показателям), документальная часть срезает ликвидность данного объекта настольно существенно, что я не стал настаивать в диалоге с инвестором на приоритетности данного варианта.
С удовольствием почитаю Ваши доводы или контр-доводы в комментариях под постом.
Если ищите себе или для своего инвестора объект для инвестиций и хотите аналогичную аналитику, пишите мне в личные сообщения.
