5 причин, по которым объект на торгах может стать убыточным:
1. Война с управляющей компанией.
Зачастую, да почти всегда перед «управляйкой» есть долги, которые не входили в реестр задолжностей.
По закону эти долги, кроме капремонта, не переходят на нового собственника, но управляйки так не считают и пакостят везде, где могут..
И покупатель, видя «свежий» объект, звонит узнать, есть ли «подводные камни», где ему, естественно, говорят, что «ни в коем случае не покупайте, мы с ними судимся» и т.д.
2. МОП - места общего пользования.
Отдельное помещение, свой кадастровый номер, статус «нежилого». Но при проектировании было обозначено, как МОП. Проекта, естественно, в свободном доступе нет.
И, покупая «лакомый» объект, вы получаете не прибыль, а судов на 3 года (2 года с управляйкой и год с арбитражником на возврат средств).
Инфляцию за три года считать не будем..
3. Скрытые недостатки.
Объект посмотрели, вроде все проверили..
Но, оказывается, заливает транзитом через два этажа. Или затапливает канализация, грунтовые воды.
Или трещины, замазанные под штукатуркой, трещины в балках, конденсат..
и тут либо снижать доходность, либо идти на сделку с совестью..
4. Право проживания.
«Здравствуйте, я Ваша тетя, т.е. дядя, из тюрьмы вышел, имею право жить по старому месту прописки, так как меня выписали незаконно, закурить есть?»))
Или «Я приватизировал квартиру в 90-х, и Борис Николаевич мне дал такое право».. (тут кстати судиться бесполезно).
Последствия не рассказываю, все очевидно..
5. Новые законы.
Покупаете нежилое помещение, в котором, может, даже налоговая арендует (или ПФР 🙊), и надеетесь на хорошую прибыль от «якорного» арендатора.. а с землей что?)
С 1 марта 2025 года вводится запрет на отчуждение зданий, сооружений (в том числе нежилых помещений в них) без одновременной передачи прав на земельный участок, на котором они расположены. № 58-ФЗ.
А землица-то администрации принадлежит, да поди не размежевана, да и договора аренды скорее всего нет.. а еще администрации это ВООБЩЕ не нужно или, что еще хуже, шустрые депутаты (или даже председатель местной думы 🙊) заинтересовались вашим объектом, и теперь участок и не разделить..
В общем, уберегите друзей и знакомых от таких покупок, перешлите им этот пост..
А будет интерес - «подводных камней» еще набросаем, их есть у меня.. 😅
