Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

Public

Просмотреть канал

Не можете присоединиться? @kudinov_inreit

0

4.3k Участники

Обновлено: May 27, 2026 at 5:55 AM

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

Канал основателя компании Inreit об инвестициях в недвижимость с доходом от 12% годовых Реновация зданий под апарт-отели 3* и 4* 1000+ инвесторов Более 7 млрд руб. привлеченных средств Сотрудничество/предложения: @inreit_ru_admin

@kudinov_inreit is a growing community focused on inreit_ru_admin and inreit and related topics

Рейтинг

Глобальный рейтинг

#456

+2

Рейтинг по языку

#45

+1

Рейтинг по категории

#23

-1

Рост участников (Последние 14 дней)

Всего: 4.3K

Рост за 24ч: +0 0%

Loading...

Рейтинг

Требуется вход

Loading...

Loading recommended channels...

Последние посты

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Новость недели. Власти Петербурга готовят меры против маскировки несервисных апарт-комплексов под апарт-отели.

☝️Смольный планирует законодательно разделить реальные гостиницы и так называемые псевдоотели — местный аналог квазижилья. Девелоперы нередко прибегают к таким проектам для избавления себя от обязанности возводить социальную инфраструктуру — школы, больницы и поликлиники. Прежде эта необходимость закреплялась только за строителями ЖК. В последние годы с учетом нехватки в городе соцобъектов требование об их создании распространили на комплексы псевдожилья. Тогда последней лазейкой для бизнеса стала гостиничная индустрия. Теперь чиновники намерены ее устранить.

🏨 Соответствующий законопроект разработал городской комитет по инвестициям. Как пишет РБК, он вводит понятие «приоритетный туристский проект». Такой статус после принятия закона должны получать все новые настоящие гостиницы. Только наличие этого статуса позволит апарт-отелям претендовать на отказ от «социальной нагрузки».

📝 Чтобы получить заветный ярлык, необходимо соблюсти ряд критериев. В частности, предусматривается запрет продажи номеров в частную собственность по федеральному закону №214 о долевом участии в строительстве. Также обязательным станет включение построенного объекта в реестр классифицированных средств размещения.

🧮 Устанавливается и минимальная удельная стоимость строительства одного гостиничного номера — не менее 11 млн рублей при возведении здания с котлована и не менее 8,25 млн рублей — при реконструкции здания под отель. Менять назначение объекта с гостиничной на другую функцию запрещается в течение 10 лет.

❌ Нарушение условий девелопером грозит прекращением статуса и штрафом в размере трехкратной стоимости объектов социальной инфраструктуры. Для детских садов это от 2,2 млн до 4,3 млн рублей за одно место, для школ — от 2,1 млн до 3,7 млн рублей. Типовые детские сады рассчитаны от 100 до 440 мест, школы — от 375 до 1950 мест. Так что убытки предполагаются нешуточные.

📁 Проект закона уже одобрили в администрации города. Скоро он поступит на рассмотрение в Заксобрание.

🏢 По оценкам Nikoliers, сегодня в структуре предложения на рынке апартаментов Северной столицы около 30% приходится на псевдожилье. Вероятно, новый документ в первую очередь повлияет на этот сегмент.

👨‍💻 Проблема в том, что большинство так называемых псевдоотелей в Петербурге формально подходит под все критерии «приоритетных туристских проектов». Они проходят классификацию, получают звезды и даже размещают у себя туристов. Ведь туристом, по закону «Об основах туристской деятельности в РФ», выступает лицо, посещающее место временного пребывания в срок от 24 часов до 6 месяцев подряд.

📉 Селишь в комплексе внутренних мигрантов, вахтовиков, командированных, удаленщиков — и вполне можешь называться гостиницей. Другое дело, что это приносит минимальный доход собственникам юнитов в подобных объектах. Тогда как операционные расходы в них по инициативе государства год от года растут и всё явственнее съедают даже то немногое, что имеет инвестор.

📎 Говорить о сколь-нибудь серьезных доходах собственников сервисных апартаментов сегодня можно лишь в случае активной сдачи номерного фонда в посуточную аренду, чего почти не происходит в псевдоотелях на окраинах города. Увы, новый закон не решит проблему низкой доходности существенной части нынешних и будущих апарт-отелей. Однако проведет дополнительную очистку рынка от сомнительных примесей.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

336

6

0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

🚀 https://t.me/addlist

💴 https://t.me/investitsionnayanedvijimost Она предлагает вложения с доходностью 27-32% годовых и низкими рисками.
📲 https://max.ru/join/SOR-_lK1uG4FmHPwXxWwJ486KVJtyNLSNm4hjh9ZVuw

🚀 В канале https://t.me/Nedviga_Marina_Kopylova не просто квартиры, а недвижимость, которая обгоняет инфляцию и приносит доход! Продажи с позиции инвестора, а не риелтора. Смотрите реальные кейсы: https://t.me/Nedviga_Marina_Kopylova 💸🏠

🗣 https://t.me/stroyRUnedvij в каких городах цены пошли вниз?
🗣 https://t.me/designmydream Идеи для создания стильного и уютного дома
🗣 https://t.me/MetrKvad как гаражи превращаются в жилье за миллионы.
🗣
🗣 https://t.me/anuta_tudesign в дизайне спальни, которые лишат вас комфорта.
🗣 https://t.me/pospprprofi о проектировании, стройке и городской среде простыми словами
🗣 https://t.me/diz_zapiskiкак уместить спальню и гардероб на 9 квадратных метрах?

⏺ https://t.me/addlist
⏺ https://t.me/olgamerkkk
📲 Мы в https://max.ru/join/6y1SxohAnqNSzBCUVEfZkrakBPSBgvhYFQy9a-cUGmI 🚀 https://t.me/YNikPRO

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Цифры недели. Россиянину нужна зарплата в 162 тыс. рублей, чтобы купить самую дешевую типовую квартиру на вторичном рынке Москвы, рассказали в компании «Этажи».

☝️По оценкам экспертов, наиболее доступная вторичная однушка в столице стоит 10–12 млн рублей. Есть и дешевле, но такие объекты недвижимости зачастую «со своими нюансами» и не всегда подходят под реальные запросы покупателей.

🧮 Минимальный платеж по ипотеке при цене жилья 12 млн рублей и первоначальном взносе 50% может составить около 81,2 тыс. рублей в месяц. Для сравнения: по семейной ипотеке на новостройку такой же стоимости платеж получится почти вдвое ниже — около 43 тыс. рублей.

«Для одобрения ипотеки семье желательно иметь после всех расходов сумму примерно в два ежемесячных платежа. То есть при платеже около 43 тыс. рублей нужно, чтобы после обязательных трат оставалось не менее 86 тыс. рублей. Для вторичной квартиры с платежом 81,2 тыс. рублей — это примерно 162 тыс. рублей», — приводит расчеты «Газета. Ru».

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Факт недели. Петербург впервые за годы обходит Москву по спросу на новостройки. Город на Неве оказался лидером по числу сделок на первичном рынке жилья и демонстрирует прирост интереса покупателей.

📉 Столичный рынок после кратковременного всплеска в январе вновь ушел в минус. В I квартале 2026 года в Москве зарегистрировано 13,1 тыс. сделок, что на 52% меньше, чем в IV квартале 2025 года и на 37% меньше, чем в I квартале того же 2025-го.

🏢 В Северной столице ситуация выглядит иначе. Здесь спрос на первичное жилье поддерживается не только ипотекой, но и активностью покупателей, использующих собственные средства. По данным «Петербургской Недвижимости», всего за квартал продано 14,8 тыс. квартир.

☝️Несмотря на общероссийскую тенденцию к снижению спроса, средние цены предложения на квартиры в 2026 году продолжали прирастать во всех крупных городах в диапазоне от 0,5 до 8% за квартал. В целом фаза развития российского рынка недвижимости в первом квартале 2026 года — насыщение, однако за счет ухудшения многих макроэкономических факторов существует риск перехода в стадию спада в последующие периоды, и в таких условиях оживление спроса вряд ли предвидится, констатирует ТАСС.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Структура предложения арендного жилья в России изменилась по итогам I квартала. Впервые количество выставленных для сдачи внаём студий превысило число квартир с тремя или более комнатами, сообщает « http://Дом.РФ/».

🧮 По итогам января-марта в аренду предлагалось 16,5 тыс. квартир с тремя и более комнатами. Студий — на 12% больше, 18,5 тыс. лотов, говорится в исследовании.

🏢 До недавнего времени студии составляли основу спроса среди покупателей жилья. Однако менее двух лет назад власти отдельных регионов, включая Москву, начали запрещать их строить. Существенная часть таких мини-квартир в период действия массовой льготной ипотеки покупалась в инвестиционных целях — для последующей перепродажи. Теперь на фоне высоких ставок и падения спроса собственники выставляют их для аренды.

«Изменение структуры арендного предложения в России произошло на фоне существенного роста экспозиции всего жилья, сопровождающегося стабильным спросом на аренду (спрос остался на уровне 2025 года). За год арендное предложение выросло почти на 28%, до 128 тыс. лотов по итогам первого квартала. Более того, это количество стало одним из максимальных за последние шесть лет и сопоставимо лишь с показателями второго квартала 2022 года», — пишет РБК.

📈 Максимальный годовой рост арендного предложения аналитики фиксируют в Петербурге — на 47%, а также в крупных (с населением 0,5–1 млн человек) и средних (100–500 тыс.) городах — 32%. Для сравнения: в Москве прирост предложения за год составил лишь 5%. Впрочем, за последний квартал столичная динамика прибавила 25%.

📊 На фоне роста предложения жилья цены на предлагаемые в аренду квартиры за год в основном снизились: на 8% в крупных городах и на 4% в 14 мегаполисах без учета Москвы и Петербурга. В столице за год ставки увеличились на 4% — до 94,2 тыс. рублей в месяц, в городе на Неве — на 2%, до 48,6 тыс. рублей.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

🎥 Video

Состоявшийся недавно Южный форум инноваций в девелопменте оказался для меня в хорошем смысле нетипичной площадкой по обмену опытом с коллегами по отрасли. ЮФИД ориентирован на застройщиков, архитекторов и инвесторов, стремящихся внедрять современные технологии и подходы в своих проектах.

🗺 https://t.me/keyportgroup не могла пропустить такое событие и направилась в Алушту. Карина Шальнова и ваш покорный слуга выступили на платформе с презентациями и мастер-классами.

👨‍💻 Что отмечу в итоге? Из личных впечатлений от поездки и докладов спикеров стало окончательно ясно, что застройщики осваивают Крым грандиозными темпами. Десятки ЖК и отелей проектируются и возводятся на наших глазах. В ближайшие годы здесь появятся тысячи и тысячи номеров. Конкуренция между местными игроками усиливается. Вместе с ней повышаются требования к продукту. В конечном счете от этого выиграет гость. Но что насчет бизнеса?

🏨 В контексте гостиничного девелопмента и индустрии гостеприимства Крым сегодня — это Петербург десять назад назад. И увы, участники этого рынка неизбежно наступят на те же грабли, что и их северные коллеги. Многие компании с опорой на свой опыт в жилом сегменте примутся строить здесь отели и создавать под них собственные УК. Однако надо ли говорить, что строительство и управление недвижимостью — это разные сферы и разные компетенции? Что собрать автомобиль — еще не значит выиграть гонку?

☝️Нынешний гостиничный рынок дошел до такой стадии борьбы за клиента, когда метод Вовки в Тридевятом царстве «Ну ладно, и так сойдет» уже не работает. Каждый существенный промах операционной модели рискует в перспективе обернуться фиаско для его допустившего. Вот почему в обход сомнительной позиции «сделаем сами» девелоперы сегодня всё активнее ищут профессиональные УК с сильной экспертизой как в проектировании и сопровождении, так и в дальнейшем управлении отелями.

📝 Подробнее на эту тему читайте в свежих статьях по итогам наших выступлений с Кариной Шальновой:
https://www.dp.ru/a/2026/05/05/investori-trebujut-dohod--lokacija;

- https://nsp.ru/44034-dlya-investorov-v-apart-oteli-doxod-stal-vaznee-lokacii?erid=2SDnjeFi2a6.

🤝 В довершение благодарю организаторов за поистине достойный форум, теплую атмосферу, массу интересной и полезной информации в удобном формате и предоставленную возможность услышать и быть услышанным. Неспроста в 2025 году ЮФИД собрал около 300 профессионалов рынка, в этом — более 700, а в следующем наверняка привлечет по меньшей мере 1000. И мы намерены вновь оказаться в их числе.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Как меняются предпочтения современного инвестора?

📉 Объем инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость в I квартале 2026-го снизился на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Данные приводит IBC Real Estate. Эксперты отмечают, что на снижение динамики главным образом влияет не падение интереса покупателей к квадратным метрам, а изменение паттернов финансового поведения.

«У инвестора появилась возможность выбора. Раньше он был ограничен классическими инструментами. Сегодня появились альтернативные форматы, и он может позволить себе быть более избирательным и более рациональным в своих решениях», — цитирует аналитиков «Деловой Петербург».

☝️Растущий профессионализм среднестатистического инвестора проявляется и в выборе подходов. Если прежде он действовал на уровне тактики — к примеру, сдавал квартиру, — то сегодня действует на уровне стратегии: мыслит категориями рынка, анализирует тренды в туризме и экономике, оценивает перспективы роста того или иного сегмента. Как следствие, снижается объем сделок, но повышается уровень их осмысленности.

«Инвестор стал не просто более осторожным, требовательным и прагматичным: он хочет меньше вовлекаться в процесс управления недвижимостью. Или иначе — понятная инвестиционная модель становится основой запроса. Готовность делегировать операционную деятельность специалистам рынка наиболее характерна для инвесторов с капиталом 5-15 млн рублей».

📝 Из ярких трендов: диверсификация портфеля, интерес к уникальным инструментам, форматам и локациям, сервисная составляющая — предпочтительно под управлением опытного оператора. Кроме того, отмечается рост интереса к курортной недвижимости. В фаворитах — территория петербургской агломерации. Увеличению спроса здесь способствует растущий турпоток, повышение интереса к wellness-форматам и дефицит качественной инфраструктуры для отдыха вблизи крупного города.

«Такой формат обеспечивает равномерную загрузку в течение всего года, поскольку происходит смена поведенческих паттернов: загородный отдых перестает быть исключительно отпускным сценарием. Забота о своем здоровье, запрос на доступный отдых рядом с местом проживания, позволяющий в короткие сроки сменить обстановку и перезагрузиться, стали устоявшимся трендом».

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Каждый второй плательщик ипотеки в России не имеет финансовой подушки.

📊 В ходе опроса Level Group 52% заемщиков признались, что у них нет накоплений на 3–6 месяцев жизни. Среди причин респонденты чаще всего называют нехватку дохода: об этом сообщили 49% опрошенных.

❌ Наличие кредита в сочетании с неимением денежного запаса повышает уязвимость к любым изменениям дохода. Даже кратковременные финансовые сбои в таких условиях могут привести к просрочкам и дополнительной нагрузке.

«Безопасной считается ситуация, когда на ипотеку уходит не более 35% дохода: еще около 30% должно оставаться на повседневные расходы и не менее 10% — на форс-мажоры. При этом обязательным элементом финансовой устойчивости остается резерв в размере 3–6 месяцев расходов», — приводит слова экспертов РБК.

☝️Еще одна проблема накоплений связана с финансовым поведением. Половина заемщиков имеет возможность сформировать подушку, но не готова ущемлять себя в расходах или направляет все свободные средства на досрочное погашение ипотеки. Такая стратегия тоже признается рискованной.

📎 Добавим, что для защиты накоплений от обесценивания их разумнее держать не под матрасом, а в виде инвестиций.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Россияне по итогам марта оценили годовой рост цен в 15,6%, показал опрос агентства «ИнФОМ». При этом официальная инфляция за тот же период, по данным Росстата, достигла лишь 5,8%. Разрыв в показателях — 2,7 раза.

🏦 Меж тем доходность вкладов на начало апреля, по подсчетам Финуслуг, составляет 12-13% годовых и будет постепенно снижаться вслед за ключевой ставкой. Как видно, банковские депозиты уже не справляются с задачей сохранения личных накоплений. Откровенно говоря, они едва справлялись и прежде, потому что никогда не превышали границы реальной инфляции.

🧮 Для имеющих сбережения на сумму от 6-7 млн рублей наиболее разумным инструментом для вложения выступает доходная недвижимость. https://inreit.ru/apart?utm_source=Telegram&utm_campaign=5may в сумме увеличивают капитал инвестора на 20-30% в год.

👉 Если вам интересно стать собственником такой недвижимости, ставьте + в комментариях или пишите https://t.me/inreit_ru_admin, либо звоните по телефону +7 (921) 951-82-06. Подберем для вас подходящие варианты.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

15 мая 2026 г., 06:16

📷 Photo

Перетягивают ли петербургские квартиры туристический спрос у гостиниц? Изучению этого вопроса посвятили https://hoteladvisors.ru/blog-2/Issledovanie-Peretekanie-sprosa-v-kvartiry-podtverzhdaetsya-li-gipoteza/.

📉 Аналитики оценили результаты сдачи отелей и жилых помещений по итогам первых месяцев текущего года. Авторы отмечают, что у гипотезы перетекания спроса путешественников из гостиничного в жилой сегмент размещения есть основания. На такой фактор, в частности, может косвенно оказывать снижение загрузки гостиниц в сравнении с аналогичным периодом 2025-го. В январе отели загружались на 4,2% хуже, в феврале — на 6,8%, в марте — на 4,6%, в апреле — на 2%.

🧮 Однако нужно учитывать, что в этом году увеличился ADR — средний показатель цены суточного размещения. Прирост за I квартал составил 8,4%. У классических гостиниц он оказался интенсивнее, чем у апарт-отелей и квартир.

📈 При этом загрузка коллективных средств размещения за январь–февраль — оказалась сопоставима с загрузкой квартир. В марте-апреле, несмотря на более высокий ADR и снижение по сравнению с прошлым годом, заполняемость гостиниц была и вовсе выше, чем в жилых помещениях. Кривые же на графике загрузки в каждом из типов размещения имеют одинаковую направленность — чем ближе к сезону, тем выше показатель. Перекосов в сторону жилья нет.

«По текущим данным нельзя утверждать, что квартиры явно “отнимают” загрузку у отелей, в том числе в более бюджетных сегментах. Существенно больших объемов продаж квартир с учетом их большего количества не наблюдалось», — делают вывод авторы.

👨‍💻 Впрочем, исследование начального периода года не вполне показательно. Более информативный результат дало бы изучение нынешней динамики в сравнении с прошлогодней. К тому же существенные изменения на рынке могут проявиться в летний период. Так что надеюсь эта работа экспертов продолжится.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Вторичка показала активный рост цен по итогам I квартала 2026 года. В целом по России показатель увеличился на 4,5% — до 130 тыс. рублей за м².

🧮 Квадратный метр вторичного жилья подорожал во всех городах, за исключением четырех: Сочи (–0,6%), Владикавказ (–0,6%), Сургут (–0,5%) и Мурманск (0%). Больше всего выросли цены в Ленинградской области (+10,6%), Астрахани (+10,1%), Москве (+9,5%), Санкт-Петербурге (+8,9%), Перми (+8,2%). В топ-10 также вошли: Курск (+8,1%), Чебоксары (+8,1%), Ижевск (+7%), Набережные Челны (+7%) и Рязань (+6,9%).

☝️Для сравнения: «квадрат» новостроек за I квартал подорожал всего на 1,6%, обратили внимание аналитики портала « https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2026/04/02/v-obeih-stolicah/»

«Покупатели, уставшие ждать доступной ипотеки, просто переключились на вторичное жилье. Во-первых, оно просто стоит дешевле новостроек – по нашим данным, почти на 18%. Во-вторых, там не нужно делать отделку «с нуля», а часто можно обойтись косметическим ремонтом. При нынешних ценах на квартиры это огромный плюс».

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартала 2026 года составил 127,9 млрд рублей — минус 33,5% год к году. Наибольший объем инвестиций обеспечил торговый сегмент с долей 58% — в 11 раз больше результата сопоставимого периода 2025-го.

📊 Гостиничный сегмент с начала текущего года обеспечил 0,5% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость — 0,6 млрд рублей. На 91% ниже показателя аналогичного периода 2025-го.

📎 Однако такое снижение не отражает долгосрочный тренд, уточняют аналитики https://nikoliers.ru/spb/media/news/obem-investitsiy-v-torgovuyu-nedvizhimost-vyros-v-11-raz/. Развитие российских курортов обеспечивается ростом внутреннего туризма и комплексной государственной поддержкой. В прошлом году инвестиции в гостиничную недвижимость достигли исторического максимума — 75 млрд рублей или 10% от общего объема приобретений, напоминают эксперты.

👨‍💻 Это значит, что просадка минувшего первого квартала в сравнении с аналогичным периодом рекордного прошлого года пока не показательна. Во-первых, на то они и рекорды, что достигаются не стабильно, а от случая к случаю. А во-вторых, объем инвестиций в гостиничный сегмент может существенно увеличиться за оставшиеся три квартала и приблизиться к прошлогоднему. Тем более что, по данным Nikoliers, частные инвесторы демонстрируют устойчивый рост инвестиционной активности на рынке.

🧮 По предварительным итогам I квартала, доля частных инвесторов в структуре сделок превысила половину общего объема (52%), а рост вложений увеличился на 42% год к году, достигнув 66,7 млрд рублей.

☝️Сформировавшись еще в 2025 году, интерес частного капитала к сегменту продолжает усиливаться: коммерческая недвижимость для частных инвесторов — один из ключевых инструментов вложения и хеджирования капитала, подытожили эксперты.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Новые день — новые сбои. Сегодня фиксируется нарушение в работе СБП ряда крупных банков. Россияне массово жалуются на невозможность выполнять переводы и производить оплату по QR-кодам.

☝️Как пишет Mash, причиной неполадок стали блокировки IP-адресов, используемых в работе банковской инфраструктуры. Роскомнадзор ныне явно перестарался.

👨‍💻На этом фоне пользователи отмечают, что Telegram в десктопной версии неожиданно начал работать без VPN. Как видно, ненадолго.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

206

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Рынок краткосрочной аренды охлаждается вслед за внутренним туризмом. Прирост числа арендодателей на «Суточно.ру» в 2025 году уменьшился на 10% год к году. На «Циане» снижение динамики составило 12%. Роста бронирований замедлился на 36%.

📊 Количество предложений по-прежнему увеличивается, но медленнее прежнего, подтверждают в «Авито Путешествиях». «Циан» в годовом отчете указал на замедление роста выручки от посуточной аренды.

📉 Руководство отельного направления OneTwoTrip отмечает, что в марте 2026 года количество подключенных объектов в категории «апартаменты» увеличилось на 10% год к году. Однако прирост относительно прошлогоднего упал на 70%.

🧮 Согласно Росстату, в 2025 году совокупное количество гостей в российских средствах размещения увеличилось на 4,1% — рост на 6,9% меньше, чем в 2024 году. В январе 2026 года тенденция сохранилась, и рост количества гостей замедлился до 3,1% год к году.

«Спрос на краткосрочную аренду сейчас почти не меняется. При этом растут затраты бизнеса: это расходы на уборку, сервисные услуги, налоги. Столкнувшись со сложностями, часть собственников перешла к более предсказуемому формату долгосрочной аренды. Традиционно посуточная сдача рассматривалась как более маржинальная. Но за последний год ее доходность сократилась в 9 из 16 российских городов-миллионников», — приводит « https://www.kommersant.ru/doc/8552316?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https://dzen.ru/news/search» оценку «Циана».

☝️Туристическая активность, по мнению аналитиков, не растет из-за логистических ограничений внутри страны и снижения покупательной способности. Сегодня спрос поддерживается со стороны арендаторов, приезжающих в командировки, для лечения или с личными целями.

В целом эксперты сходятся во мнении, что рынок краткосрочной аренды пока не достиг предела, но демонстрировать положительную динамику ему с каждым годом сложнее.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Неподтвержденные безналичные доходы гражданин, превышающие 2,4 млн рублей в год, автоматически станут объектом контроля со стороны налоговой и ЦБ с 2027 года. Сумма выбрана неслучайно — это лимит для самозанятых и порог применения ставки налога в 13%.

📝 Законопроект внесли на рассмотрение в Госдуму на этой неделе. Он вводит в Налоговый кодекс обязанность ЦБ направлять в ФНС информацию о физлицах без статуса ИП, чьи операции по счетам имеют признаки ведения предпринимательской деятельности или систематического получения дохода от других физлиц.

🗣 Сами признаки в документе не раскрываются — их определит соглашение ЦБ и ФНС. Однако в налоговой комментируют, что в первую очередь инспекторы начнут обращать внимание на системность и ритмичность денежных поступлений, круг контрагентов, суммы переводов и иные обстоятельств.

«Дальнейшие последствия выявления незадекларированного дохода не уточняются. Исходя из логики законопроекта, «обнаружение» доходов, полученных от других физлиц, должно иметь для граждан налоговые последствия — вероятно, после этого ФНС начнет проверку, в результате которой возможны доначисления», — пишет https://www.kommersant.ru/doc/8553267.

☝️На заметку инвесторам и так называемым «темщикам», получающим переводы на суммы от 200 тыс. рублей в месяц.

👨‍💻 Неудивительно, что россияне массово переходят на наличные деньги. Отягчение налогового бремени вместе с регулярными интернет-сбоями вынуждает людей активнее прибегать к расчетам с помощью кэш.

📈 По данным ЦБ, в марте объем наличности в стране вырос на 255,6 млрд рублей. Это максимум с июля 2023 года, если не считать декабрьских всплесков. Рост показателя продолжается второй месяц подряд.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Друзья, до старта намеченной госорганами тотальной блокировки Telegram остаются последние сутки.

Что известно о действиях властей по ограничению доступа к этому часу?

⏺Зампред комитета Госдумы по информполитике, технологиям и связи Олег Матвейчев вслед за многочисленными неофициальными источниками СМИ подтвердил, что с начала апреля доступ к мессенджеру могут полностью ограничить.

⏺Независимые эксперты в области информационных систем полагают, что за истекший месяц Роскомнадзор применил основную часть имеющихся инструментов для блокировки ресурса. Меж тем массового исхода пользователей из Telegram не произошло. Растущий интерес граждан к VPN и прокси свидетельствует о том, что население не готово отказываться от платформы.

⏺Отсюда следующим шагом со стороны государства станет усиленная борьба со средствами обхода блокировок. За использование подобных инструментов в стране могут даже ввести административную ответственность. С таким заявлением выступил глава Минцифры Максут Шадаев.

⏺До тех пор министр предложил операторам ввести плату за объем международного трафика, превышающий 15 Гб, а цифровые платформы, включая VK, Ozon, Wildberries, «Яндекс» и другие — ограничивать доступ для клиентов с VPN. Эту меру планируется реализовать до 1 мая текущего года.

⏺Последние недели показывают, что и нынешних мер РКН достаточно для осложнения жизни сторонникам неугодного Telegram. Фильтрация трафика приводит к систематическим нарушениям в работе мессенджера. По информации «Коммерсанта», в среднем по стране около 80% запросов к доменам сервиса оказываются неудачными, а в отдельных регионах этот показатель достигает 90%.

⏺Специалисты сервиса Merilo отмечают: если ранее пользователи сталкивались лишь с замедлением загрузки мультимедийного контента, то сейчас наблюдаются серьезные проблемы с отправкой сообщений — они либо доставляются с большой задержкой, либо не отправляются вовсе.

⏺Сегодня, 31 марта, стало известно, что на юге России так называемые «белые списки» начали тестировать на домашнем интернете. Абоненты одного из провайдеров в Ростове-на-Дону жалуются, что у них открываются только отечественные сервисы. Остальное, включая Telegram, не грузится даже с использованием VPN.

👨‍💻Плетью обуха не перешибешь, друзья. Ясно, что органы власти сделают всё для истребления Telegram и перенаправления людей в МАХ.

👇Скажем откровенно: мы с коллегами не в восторге от «сырого» функционала нацмессенджера и самого факта его навязывания. Но в выборе между официальным ресурсом и безмолвием склоняемся к первому. Если вы разделяете это мнение, подписывайтесь сегодня, пока еще есть такая возможность:

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Важные изменения в российском законодательстве с 1 апреля.

⏺Владельцы iPhone в России не смогут пополнять баланс Apple ID и оплачивать покупки в App Store с мобильного счета. Такое указание от Минцифры получили операторы МТС, Билайн, T2 и МегаФон.

⏺Для одобрении кредитов и ипотек банки переходят на систему учета только официальных доходов заемщиков для оценки долговой нагрузки. Выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Все живущие только на неофициальные доходы, включая инвесторов, отныне теряют доступ к кредитованию.

⏺Сервисы рассрочки теперь предоставляют только юрлица из реестра ЦБ, а максимальный срок погашения составляет шесть месяцев. Неустойки за просрочку не превышают 20% годовых от суммы долга; рассрочки на суммы до 50 тыс. рублей не передают в бюро кредитных историй; сервисы не берут с покупателя плату за рассрочку.

⏺Изменились правила перевода денег. По новым требованиям, в реквизитах «Плательщик» нужно указывать полное или сокращенное наименование юрлиц. Физлицам придется писать полностью ФИО. ИП помимо ФИО нужно указывать правовой статус, а физлицам, занимающимся частной практикой — ФИО, вид деятельности и ИНН. Реквизит «назначение платежа» теперь требует исчерпывающую информацию о наименовании товаров, работ, услуг, номеров и дат договоров, товарных документов.

⏺Заселиться в отели и другие средства размещения теперь можно как по паспорту, так и с помощью водительских прав, а также по биометрии, через мобильное приложение «Госуслуги» или мессенджер МАХ. Эти правила проработают в тестовом режиме до марта 2032 года.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Новый объект Inreit на Петроградке: какой он сегодня и каким мы видим его через год.

🏨 Напомню, друзья, что в начале марта мы выкупили бывший казарменный корпус дореволюционного Павловского военного училища по адресу Петровский, 4 — отреставрированное историческое здание в 700 метрах от ст. м. «Чкаловская», недалеко от Петропавловки.

☝️В отличие от прошлых кейсов Inreit этот проект представляет собой действующий апарт-отель с готовой точкой питания. С учетом такого преимущества мы намерены сдавать объект в нынешнем виде, но уже под вывеской Port Comfort в течение предстоящего турсезона.

👛Так нам удастся собрать денежный фонд, чтобы заранее, еще до окончания редевелопмента, выплачивать инвесторам — новым собственникам юнитов пассивный доход на протяжении года: фиксированные суммы в период с мая 2026-го по май 2027-го в размере от 45 до 65 тыс. рублей ежемесячно в зависимости от площади номеров.

📆 В октябре по завершении сезона мы приступим к поэтажному ремонту и переоснащению студий. Обновленный объект на 83 номера откроется во II квартале 2027 года.

🧮 Цены юнитов сегодня начинаются от 6,6 млн рублей. Планируемая доходность после реновации — от 10% годовых.

📲Подробнее об отеле и наших планах на его счет рассказал в закрепленных видеороликах.

👉 Если вам интересен этот объект для вложения, ставьте + в комментариях или пишите https://t.me/inreit_ru_admin, либо звоните по телефону +7 (921) 951-82-06.

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

https://blog.domclick.ru/novosti/post/nabiullina-inflyaciya-dolzhna-i-budet-snizhatsya-dalshe заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

📈 За этот же период https://www.vedomosti.ru/business/news/2026/03/30/1186536-pribil-vkusno-i-tochka

❓Вопросы к знатокам: как такое возможно, и чему вы доверяете больше — оценкам ЦБ или индексу бигмака?

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

305

8

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

5 апр. 2026 г., 06:29

📷 Photo

Ипотеку на однушку в московской новостройке сегодня одобрят при ежемесячной зарплате в размере около 460 тыс. рублей. В случае с квартирой на вторичном рынке, доход должен достигать 395 тыс., рассказали в «Циане».

☝️Одна из особенностей сегодняшнего ипотечного рынка – рост требований к предельной долговой нагрузке заемщиков со стороны банков, отмечают эксперты. Вероятность одобрения займа при 20-процентном первом взносе и нагрузке более 50% крайне мала.

📊 По оценкам аналитиков, средняя стоимость первичной квартиры площадью 37 м² в Москве — около 18 млн рублей, аналогичное вторичное жилье обойдется примерно в 15,5 млн рублей.

🧮 Это значит, что при рыночной 19-процентной ставке по ипотеке, размере первого взноса 20% и сроке кредитования 30 лет ежемесячный платеж за новостройку составит 229 тыс. рублей, за вторичку – 197 тыс. Если речь идет о семейной ипотеке, то каждый месяц придется платить около 125 тысяч рублей, приводит данные https://realty.ria.ru/20260331/moskva-2083686706.html?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https://dzen.ru/news/story/c4120450-eb79-571a-b9fd-7b79986ad1c0.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

📷 Photo

Петербургская гостиница Novotel на 233 номера и шесть апарт-отелей сети VALO общим номерным фондом 3,5 тыс. номеров перешли в собственность государства. Росимущство значится новым владельцем объектов со 2 марта. Теперь ведомство может выставить их на продажу, пишет « https://www.kommersant.ru/doc/8549504?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https://dzen.ru/news/story/2a8c5d4d-fd1b-518a-8239-507c20f099d6».

☝️Активы связаны с собственниками «Сирена-трэвел» — разработчика крупнейшей российской системы бронирования авиабилетов Leonardo. В конце февраля 2026 года Никулинский районный суд Москвы удовлетворил иск Генпрокуратуры об обращении в доход РФ долей в бизнесе.

«Суд установил, что действующий депутат Госдумы Рифат Шайхутдинов создал ГК незаконно, используя для этого активы ГУП «Главное агентство воздушных сообщений гражданской авиации», которыми ранее руководил. Его партнером выступал Ибрагим Сулейманов, в настоящее время находящийся под следствием», — уточняет издание.

📝 В иске утверждается, что для реализации схемы использовались коррупционные связи с руководителями профильных федеральных структур. Ключевой элемент обвинений — получение незаконной прибыли от группы компаний «Сирена» и последующая легализация этих средств. По утверждению Генпрокуратуры, деньги стали источником инвестиций в гостиничный проект VALO.

📁 Ведомство указывает, что для сокрытия происхождения средств имущественный комплекс оформлялся на ряд юридических лиц — «Вало Инвест», «Вало Сервис», «Вало Хоспиталити», «Вест Бридж Отель», «Отель Инвест», «Галс», «Раст». По логике гособвинителей, VALO рассматривается не как самостоятельный девелоперский проект, а как завершающее звено в цепочке легализации средств, полученных в результате незаконного извлечения прибыли из государственного актива.

🗣 В самом VALO напоминают, что комплекс строился по схеме долевого участия. Речь идет о более чем 2,5 тыс. физлиц и ИП, купивших апартаменты как инвестиционный продукт. По словам руководства, ГК намерена доказывать в суде полное отсутствие аффилированности c Шайхутдиновым всех компаний, связанных с VALO.

❌ До тех пор управление объектом может оказаться «обезглавленным». Если деятельность управляющей структуры ограничат или парализуют, сеть апарт-отелей физически не сможет исполнять обязательства перед инвесторами, замечал ранее гендиректор УК «VALO Hospitality» Константин Сторожев. В этом случае собственники студий останутся при своем имуществе, но без стабильного дохода.

👨‍💻 Однако и это не факт. Судьба апартаментов, купленных частными лицами, пока остается неизвестной. Если Росимущество изымет их, это создаст крайне опасный прецедент как для рынка апарт-отелей, так и для рынка жилья. По такой логике любой крупный объект, построенный на вырученные за счет незаконных схем деньги, может быть признан «коррупционным активом» и взыскан в пользу государства.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

Показатели отелей Port Comfort за февраль

«Февраль. Достать чернил и плакать!
Писать о феврале навзрыд,
Пока грохочущая слякоть
Весною черною горит».

👨‍💻 Пусть эти строчки Пастернака послужат эпиграфом к описанию итогов прошлого месяца. Конец зимы в контексте результатов петербургских апарт-отелей — наших и чужих — выдался крайне печальным. Февраль традиционно считается одним из трех худших месяцев года. Но столь удручающих показателей для этого периода мы не фиксировали за всё время ведения нашей статистики.

🧮 Скромная загрузка и характерное для низкого сезона уменьшение ставок в сочетании с растущими расходами гостиниц сделали свое дело. Некоторые объекты коллег по отрасли даже ушли в минус, включая отели в схожих с нами локациях в историческом центре. Об этом недавно писал канал https://t.me/apartpro. Отели нашей сети удержались в плюсе. Но в большинстве своем продемонстрировали трехзначные суммы дохода на квадратный метр, что для нас непривычно.

☝️Тем не менее, скрывать или ретушировать данные мы не станем. Показывать нужно как взлеты, так и падения. Одно без другого немыслимо, как немыслимо доверие аудитории к продукту на основе одних лишь побед.

📎 Отмечу лишь, что представленные результаты доходности посчитаны уже с учетом удержанного НДФЛ и увеличенного в текущем году до 2% туристического налога. Это усредненные показатели сумм, непосредственно предназначенных к выплатам нашим инвесторам. Многие игроки рынка представляют схожие статистики без учета налогов. А теперь переходим к цифрам.

Хедлайнеры

Port Comfort by Moyka-1 (Гривцова, 4к2)

Загрузка отеля: 52,40%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 1 843 ₽
Средний доход на квадратный метр: 789 ₽
Средний доход на номер: 12 987 ₽
Максимальная выплата на номер: 20 068 ₽

Port Comfort by Moyka-2 (Гривцова, 4к2)

Загрузка отеля: 52,40%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 1 843 ₽
Средний доход на квадратный метр: 809 ₽
Средний доход на номер: 13 115 ₽
Максимальная выплата на номер: 17 460 ₽

Port Comfort on Ligovskiy (Лиговский, 29)

Загрузка отеля: 72,30%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 3 044 ₽
Средний доход на квадратный метр: 1 186 ₽
Средний доход на номер: 23 322 ₽
Максимальная выплата на номер: 42 002 ₽

Port Comfort by Sennaya Square (Садовая, 53)

Загрузка отеля: 62,20%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 2 944 ₽
Средний доход на квадратный метр: 864 ₽
Средний доход на номер: 15 642 ₽
Максимальная выплата на номер: 46 288 ₽

Отели, открытые до 2020 года

Port Comfort by the Griboedov (Подьяческая, 19)

Загрузка отеля: 58,20%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 2 930 ₽
Средний доход на квадратный метр: 709 ₽
Средний доход на номер: 9 929 ₽
Максимальная выплата на номер: 12 701 ₽

Port Comfort by the Gostiny Dvor (Садовая, 28-30)

Загрузка отеля: 64,20%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 2 237 ₽
Средний доход на квадратный метр: 692 ₽
Средний доход на номер: 9 899 ₽
Максимальная выплата на номер: 12 697 ₽

Port Comfort by Old Nevski (Александра Невского, 9)

Загрузка отеля: 86,10%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 2 045 ₽
Средний доход на квадратный метр: 837 ₽
Средний доход на номер: 13 304 ₽
Максимальная выплата на номер: 15 536 ₽

Port Comfort on Petrogradka (Блохина, 20)

Загрузка отеля: 80,80%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 1 893 ₽
Средний доход на квадратный метр: 560 ₽
Средний доход на номер: 9 554 ₽
Максимальная выплата на номер: 13 066 ₽

Отель от другого застройщика в управлении Port PM

Port Comfort by Mariinsky (Английский, 30)

Загрузка отеля: 40,20%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 1 869 ₽
Средний доход на квадратный метр: 83 ₽
Средний доход на номер: 1 294 ₽
Максимальная выплата на номер: 1 922 ₽

Московский объект

Port Comfort on Pokrovka (Покровка, 29)

Загрузка отеля: 69,50%
Средняя стоимость номера за сутки (ADR): 4 651 ₽
Средний доход на квадратный метр: 2 239 ₽
Средний доход на номер: 38 672 ₽
Максимальная выплата на номер: 46 549 ₽

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

🎥 Video

Молодой человек взял 82 квартиры в субаренду и теперь, по его словам, зарабатывает около 200 тыс. рублей в день на посуточной сдаче. Внимание: присутствует ненормативная лексика.

🧮 Осталось понять, где взять от 4 млн рублей на долгосрочную аренду такого количества помещений, а также деньги на оснащение квартир и зарплаты обслуживающего персонала.

📝 Кроме того, при всей привлекательности схемы нужно учесть ряд нюансов.

1️⃣Посуточная аренда на постоянной основе — это полноценная работа. Даже если вы наняли администратора и уборщицу, при таком количестве квартир сидеть на пляже и потягивать коктейль едва ли получится. Нужно оставаться на связи и контролировать процесс. Либо передавать сеть в полноценное управление УК. Но чем шире персонал, тем меньше чистый доход арендатора.

2️⃣Посутка непостоянна. Приготовьтесь к тому, что жилые помещения могут простаивать. Особенно если отличные друг от друга квартиры имеют разные локации и характеристики — какие-то из них возымеют больший, какие-то — меньший спрос. Меж тем простои не отменяют расчета с арендодателем.

3️⃣В договор субаренды нельзя включить пункт об ответственности субарендатора перед собственником. Всё происходящее с имуществом ложится на первичного арендатора. Если поднаниматели испортят квартиру и съедут — рассчитываться с хозяином нанимателю придется из своего кармана. А чем больше жилья в найме, тем выше риски возникновения непредвиденных расходов.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

Итоги февраля для Inreit и Port PM

📝 По линии строительного департамента в минувшем месяце сделано следующее.

⏺Инвест-отель в Выборге на Димитрова, 4. Устанавливали радиаторы, меняли окна и подоконники на 1 этаже. Проводили звукоизоляцию стен на 3 этаже. Готовили помещения к чистовой отделке на 4 этаже. Прокладывали слаботочные сети и системы электроснабжения на 2-4 этажах. Завершили: монтаж систем водоснабжения и канализации на 1-4 этажах; заливку полов на 2-4 этажах; монтаж радиаторов и замену окон с подоконниками на 2-4 этажах.

⏺Bleisure-отель на Херсонской, 39. Проводили монтаж коммуникаций и стяжку пола на 8 этаже. Устанавливали перегородки на 7 этаже. Вели малярные работы и укладку плитки на 6 этаже. Студии на 3-5 этажах уже укомплектованы мебелью.

📝 По линии управления объектами сделано следующее.

⏺База отдыха «ЭкоPort.Отрадное». Закончили монтаж деревянных конструкций веранд на домах и установили новую подстанцию.

⏺Объекты по адресам Гривцова, 4 и Лиговский, 29. Ввели учет движения остатков хозяйственных товаров и элементов оснащения студий. Привели хранение габаритных товаров к нормам пожарной безопасности.

⏺Подготовили все объекты сети к сезону: провели косметические ремонты и генеральные уборки студий. Закупили декоративные подушки, саше и дополнительные комплекты белья.

319

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

📷 Photo

Факт недели. Доля банкротств среди россиян моложе 25 лет за два года увеличилась почти в 10 раз — с 1,5 до 14%.

🗣 Эксперты объясняют сложившуюся тенденцию сочетанием двух факторов:

«Первый — упрощение процедуры. С 2020 года граждане с долгами до миллиона рублей могут подать заявление через МФЦ бесплатно, а с недавних пор и через «Госуслуги». Второй — поведенческий фактор: «зумеры» часто берут микрозаймы без четкого плана погашения и рассматривают банкротство как легальный способ «обнулиться», не воспринимая его как финансовую катастрофу», — цитируют экономистов « https://iz.ru/2066629/2026-03-26/ekonomist-obiasnil-prichiny-massovogo-bankrotstva-sredi-zumerov».

☝️Усугубляет положение агрессивная реклама юридических фирм. Она создает впечатление, что процедура банкротства — простой сервис без серьезных последствий. Меж тем запись о разорении остается в кредитной истории на пять лет, ограничивает доступ к руководящим должностям и затрудняет оформление ипотеки.

📈 По оценкам аналитиков, отрицательный эффект массовых банкротств зумеров на макроуровне станет заметен к 2027–2028 годам, когда сегодняшние 20-летние банкроты направятся в банки для оформления жилищных кредитов.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

📷 Photo

Цитата недели. Российские банки с 1 апреля перестанут учитывать серые доходы заемщиков для одобрении кредитов и ипотек. Об этом заявил зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш.

«До сих пор банки при расчете показателя долговой нагрузки могли использовать любые сведения о доходах заемщика, включая справки по форме банка, выписки по счетам, устные заверения самого клиента. Многие кредитные организации закрывали глаза на отсутствие официального подтверждения, ориентируясь на серые доходы, которые заемщик декларировал самостоятельно. С 1 апреля эта практика прекращается», — сказал депутат.

🗣 В беседе с https://ria.ru/20260325/dokhody-2082745121.html Панеш подчеркнул, что для привыкших получать зарплату «в конверте» или имеет неофициальные доходы ситуация меняется кардинально. Банки смогут рассчитывать показатель долговой нагрузки только исходя из официальных денежных поступлений.

«Если официальный доход невелик, банк либо откажет в выдаче кредита, либо предложит сумму значительно меньше запрашиваемой. Если вы планируете брать кредит или ипотеку, особенно крупный, имеет смысл заранее проверить, какие сведения о ваших доходах есть в ФНС и Социальном фонде», — сообщил парламентарий.

☝️Как уточнил Панеш, новое правило касается не только новых кредитов, но и рефинансирования, а также увеличения лимита по кредитной карте. В этих случаях банк также будет пересчитывать показатель долговой нагрузки исходя из официальных доходов.

🧮 Только по общим оценкам на начало 2026 года, в РФ неофициально работают до 10 млн человек — примерно каждый 15-й россиянин. Сколько еще официально трудоустроенных граждан частично получают зарплаты в конвертах — неизвестно. Однако очевидно, что с учетом новых правил для банков трудности с получением кредитов испытают миллионы людей.

👨‍💻 Интересный план. Выстроить мощную систему налогообложения, толкая граждан и бизнес в серую зону. Обеспечить настолько «высокую» покупательную способность населения, что общий уровень закредитованности достигнет рекордного. А в довершении, когда существенная часть страны уже задействована в теневом секторе и посажена на кредитно-ипотечную иглу — отрезать доступ к кредитованию для нуждающихся, чтобы обезопасить банки от растущей просроченной задолженности. Последовательно и логично. Но что дальше?

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

📷 Photo

Прецедент недели. Мошенники вынудили петербурженку заплатить тройную цену за съем посуточных апартаментов в Москве и отобрали паспорт перед заселением.

📈 В конце февраля жительница Северной столицы Ирина забронировала через сервис объявлений апартаменты на Хорошевском шоссе за приемлемую цену — 8 тыс. рублей в сутки. По приезде 7 марта она неожиданно узнала, что в период праздников стоимость проживания вырастает втрое. Шокированную гостью из Северной столицы постарались успокоить, отменили бронь и написали хозяину.

«В итоге я отдала 13.500 тыс. наличкой и 6500 — переводом на карту, договора мне не дали никакого. Паспорт забрали в качестве залога. Записали на видео, что отдаю паспорт добровольно», — пишет со слов девушки « https://t.me/ostorozhno_spb».

❗️В результате Ирину заселили в неубранную квартиру, которая не фигурировала в объявлении. Все вопросы о договоре и итоговой стоимости аренды, по ее словам, «игнорировались».

«Утром мы хотели позвать хозяев: позвонили, спросили могут ли прийти. По телефону на нас сразу кинулись с агрессией — сказали, что сейчас будет уборщица и принесет паспорт, и бросили трубку», — добавила девушка.

☝️После обращения в поддержку сервиса оказалось, что сразу после бронирования авторы объявления изменили его. В отзывах потерпевшая узнала, что помимо паспортов арендодатели отбирали у постояльцев телефоны и регулярно накручивали себе положительные отзывы. Сейчас объявления с сервиса удалены. Однако девушка опасается, что мошенники смогут обойти блокировку и обмануть еще многих людей.

👨‍💻 Друзья, во избежание подобных случаев рекомендую вам пользоваться услугами проверенных средств размещения. Желаете остановиться в апартаментах — бронируйте их в классифицированном апарт-отеле.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

📷 Photo

Выстроенная аргументация — залог успеха. Доброе утро.

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

301

6

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

1 апр. 2026 г., 07:19

📷 Photo

Цены квартир в объявлениях о продаже снизили 40% собственников в I квартале 2026 года. Средний размер дисконта составил 4%, посчитали в «Яндекс Недвижимости».

📉 По сравнению с IV кварталом 2025-го доля таких объявлений уменьшилась на 3,4%, а размер дисконта — на 0,3%. Эксперты связывают изменения со снижением ставки ЦБ и ростом активности покупателей вторичного жилья.

🧮 Самая значительная доля объявлений о продаже вторичного жилья со снижением цены отмечается в Уфе (51,1%), Волгограде (50,9%) и Челябинске (50%). Наибольшие скидки предлагали собственники квартир в Краснодаре (5,6%), Ростове-на-Дону (4,7%) и Новосибирске (4,5%).

☝️По прогнозу «Яндекс Недвижимости», тренд на гибкость в вопросах цены сохранится. При этом размер скидки в отдельных городах может сокращаться на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и увеличением спроса, пишет https://realty.rbc.ru/news/69c2aeb29a79475aa161c30e.

Подписывайтесь, чтобы оставаться на связи:

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

30 мар. 2026 г., 13:51

📷 Photo

Российский союз туриндустрии настоял на легализации краткосрочной аренды квартир и одиночных апартаментов для туристов.

🗣 Снять жилье или псевдожилье для туриста примерно вдвое дешевле, чем заселиться в отель. Поэтому налицо нечестная конкуренция, отметили туроператоры и попросили Госдуму вмешаться в ситуацию.

📝 По мнению общественников, помещения для посуточного найма должны проходить классификацию по примеру гостиниц. Площадкам для объявлений и турагрегаторам необходимо отслеживать арендодателей. За нарушение законного порядка сдачи надлежит ввести многотысячные штрафы.

«Аренда жилья для туристов процветает в Сети, жить в отпуске в квартире оказывается в среднем в два раза дешевле, чем в отеле. Такое положение дел создает дискриминационные условия на рынке. Есть вопросы и к безопасности, и к качеству сервиса», — пишет « https://www.pnp.ru/economics/arendu-kvartir-dlya-turistov-predlozhili-legalizovat.html» со ссылкой на главу РСТ Илью Уманского.

📁 Путешественник ищет наиболее выгодные варианты размещения, но конкуренция должна оставаться честной, а безопасность — абсолютной. К такому выводу пришли в комитете Госдумы по туризму и одобрили предложение РСТ для проработки в парламенте.

👨‍💻 Законодательное регулирование столь обширного сегмента жилой аренды не получится быстрым. Однако не первый месяц подряд мы наблюдаем попытки чиновников, депутатов и представителей крупного бизнеса форсировать процесс. На то есть веские причины.

☝️В условиях инфляции, снижения покупательной способности и растущей налоговой нагрузки гостиничная индустрия теряет клиентуру и постепенно проигрывает в конкурентной борьбе более дешевым «серым» квартирам. В то время как испытывающий дефицит госбюджет не получает миллиарды рублей с теневого рынка жилой аренды. Пересечение интересов государства и бизнеса в этом вопросе не оставляет сомнений в том, что легализация посуточного найма квартир и несервисных апартаментов — вопрос ближайших лет.

Подписывайтесь, чтобы оставаться на связи:

🇷🇺 https://max.ru/join/NChV11TdSfaGFfl9a3Tt21GIVZcDINuP5HnpdRY35AY

🇷🇺 https://max.ru/join/TGLaJw6VJp9ZURiNk52AFQ9NJTh63_f455zOCSLrFt0

Showing 30 of 39 posts