Красное & Белое, как арендатор. Надо ли?
Второй арендатор после ПВЗ о котором часто спрашивают собственники, потому что вызывает неоднозначное мнение. Какие очевидные ➕ и ➖ у этого арендатора и как их можно нивелировать.
➕Плюсы:
1)Конечно это надежность арендатора, сама категория крепкий алкоголь супер живучая, дак у них ещё и формат мини магазин у дома. За 6 лет работы я видел как закрывалась пятерочка, магнит, фикс прайс, Бристоль, но не разу не встречал чтобы закрылось КБ.
2) Стабильность выплат. Всегда в срок и вовремя
3) Самостоятельно следят за объект и решают большинство вопросов сами.
4) Не жесткие требования к помещению. Берут от 75 до 120 кв, и просят всего 15квт.
5) Не так давно начали платить рыночные ставки за хорошие объекты, если 2-3 года назад КБ больше 1200 не платила, то сейчас это уже в прошлом. При этом сроки принятия решения по объекту занимают 2-3 рабочих дня.
➖Минусы: У такого арендатора всего 2 ключевых минуса.
1) Отсутствие одностороннего расторжения со стороны собственника. В договоре прописано, что вы можете расторгнуть договор в случаи если вам 2 раза подряд не вовремя оплатили арендую плату, но такое у них не происходит.
2) Зачем мне их расторгать, если они платят вовремя? Такой пункт был бы рычагом в переговорах по индексации, а это как раз второй главный минус. Она прописана по соглашению сторон. Т.е. если вы захотите поднять аренду через год на 5% вы должны написать им письмо, а они могут отказать. И как правило они отказывают.
По секрету: мало кто из собственников знает, но у КБ сейчас есть новые условия если средний срок договора они настаивают заключить на 10 лет, но если вы сделаете ремонт базовый универсальный согласно их ТЗ, то можно сократить срок договора до 5-7 лет. Тогда вы получаете хорошего арендатора на долгосрочный период и на срок 5 лет зафиксировать эту ставку и в принципе никто не запрещает вам писать каждый год письмо о повышении, раз в 5 лет может и случиться. Как срок договора закончиться вы сможете предложить новую ставку, согласно рынку в вашей локации либо рассмотреть другого арендатора.
Для кого такой вариант: Для очень консервативного инвестора, который совершенно не гоняться за доходностью ему важнее сохранить капитал в недвижимости, а такой арендатор ему нужен для того чтобы не заморачиваться со сдачей и стабильно получать доход. Так же такой арендатор может быть рассмотрен в составе ТЦ т.к. не смотря на площадь является якорем для притягивания аудитории.
Подходит или нет вам такой арендатор, решать как всегда вам!
😊 Для записи на консультацию
https://t.me/kagarmanov_s
