Приобретая инвестиционный номер, собственник передаёт актив в профессиональное управление. Инвестиционный стандарт выделяет две ключевые роли и допускает два варианта их сочетания.
Управляющая компания (УК) – консолидирует номерной фонд для организации операционной деятельности, отвечает за экономику актива: аккумулирует выручку, контролирует расходы, формирует отчётность, распределяет прибыль между собственниками, исполняет обязанности налогового агента.
Гостиничный оператор - обеспечивает ежедневную операционную деятельность объекта: бронирование, размещение, услуги питания и прочие сервисы, управление персоналом и отвечает за достижение утвержденных финансовых показателей.
Могут ли юридические лица совмещать функции оператора и УК?
Да, это распространенная практика, которая называется «менчайзинг» (от Management + Franchise).
Как это работает: одно юридическое лицо (гостиничный оператор) заключает с собственниками отдельных гостиничных номеров договор управления гостиницей и в дополнение к этому предоставляет свой бренд, стандарты и доступ к глобальным системам бронирования. Крупные международные сети (Hilton, Marriott, Accor) часто выступают именно в такой роли, совмещая управление и владение брендом в одном контракте.
Что это дает: такая интеграция упрощает структуру управления и часто обходится дешевле, чем отдельная франшиза. Однако это также означает более высокие требования к объекту и долгосрочные контракты. При этом может потребоваться, чтобы инфраструктура дополнительных сервисов в отеле (рестораны, бары, СПА, фитнес, конференц-площадки и т.д.)также находилась в управлении в гостиничного оператора. Консолидация всей сервисной инфраструктуры у гостиничного оператора, в том числе, и для прохождения обязательной классификации средства размещения.
Модель, в которой управляющая компания и оператор - разные лица.
Как это работает: УК нанимает внешнего оператора, контролирует его КПЭ и представляет интересы собственников.
Плюсы: прозрачность, возможность сменить оператора без перестройки системы выплат, разделение финансовых потоков.
Как в модели совмещения деятельности УК/оператора, так и при раздельной организации бизнеса необходимо обеспечить, чтобы вся инфраструктура дополнительных сервисов в отеле (рестораны, бары, СПА, фитнес, конференц-площадки и т.д.) также была консолидирована в одних руках либо УК/оператора либо отдельной УК. Такая консолидация сервисной инфраструктуры в одних руках требуется, в том числе, и для прохождения обязательной классификации средства размещения.
Выбор модели зависит от специфики проекта, масштаба и договорённостей сторон. Однако для обеих моделей должны быть установлены единые требования к прозрачности и подконтрольности.
https://investnumber.ru/ прямо рекомендует фиксировать в договорах с УК/Оператором КПЭ управления гостиницей - измеряемые показатели, по которым можно отслеживать ситуацию и своевременно принимать меры.
Подробнее о ключевых показателях эффективности управления гостиницей расскажем в следующих постах.
