Подробности про второй портфель на недвижимость
Продолжаю пополнять новый целевой портфель на смену локации (начал в октябре 2024). Хочется город потеплее (но не слишком) и место в нем поближе к центру, при этом без серьезных проблем с экологией и перенаселением, но и с количеством жителей от 1 млн. В ходе тщательного сравнительного анализа по 24 важным и не очень критериям и трехнедельной поездки с тщательным изучением города в 2024 году был выбран Воронеж, точнее некоторые его места (вплоть до конкретных домов). Последний раз я покупал недвижимость в 2017 на дне рынка, а теперь за метры надо платить в несколько раз дороже.😭 Но цель поставлена, надо выполнять. Все цели специальной жилищной операции будут выполнены.
Если серьезно, планирую где-нибудь в 2028 году продавать и покупать недвижимость. Пока всё это кажется каким-то очень сложным и даже нереальным — много неизвестных, сложностей (перевозить придется не только себя, менять придется 2 объекта = 4 сделки), ограничивающих выбор требований жены к будущей локации и, конечно, невозможность покинуть Омск согласно мемам. Бюджет тоже не резиновый, чита на бесконечные деньги у меня нет, цены кусаются, а ждать (и работать на полную катушку) очень долго не хочется. Есть и несколько разных сценариев действий, связанных с логистикой и характером сделок, из которых я до конца ещё не выбрал самый подходящий. С другой стороны, может, я просто люблю всё усложнять?
Так или иначе, эти накопления я делаю не только под конкретную цель со сроком, но рассматриваю их шире — как страховку от неизвестности, связанную с жильем, без которой мой FI-план выглядел бы менее прочным. Желание сменить место проживания есть и, очевидно, под это понадобятся дополнительные ресурсы. Поэтому, даже если что-то не получится или план сто раз изменится, лучше их иметь и побольше.
Ближе к концу года добавил в этот портфель ещё пару инструментов, сейчас он выгдядит так:
– ОФЗ-ИН 52002: 80%. Держу до погашения или приближения цены к 100% от номинала, получу накопленную инфляцию + премию над ней, которая сейчас велика. Покупаю только пока есть смысл (премия).
– BNDC: 10%. Корп. облигации с погашением в декабре 2027 года, нет риска изменения процентных ставок — погашение облигаций происходит по номиналу в нужный срок, а затем происходит ротация на следующие 3 года (я выйду до неё). Есть кредитный риск, но в фонде 37 бумаг, что в достаточной мере его диверсифицирует.
– Любой удобный фонд денежного рынка или банковские инструменты: 10%. Просто кэш, сюда же можно перекладывать погашенные инструменты из других слотов, если переезд затянется, или докупать в отсутствие других интересных вариантов.
Большая часть средств лежит в уже имеющихся объектах — тут надежда на то, что между регионами цены не разойдутся в разные стороны. А недостающая часть — в этом финансовом портфеле, который, конечно, связан с реальными ценами на недвигу примерно никак. В этом кроется риск и неудобство таких накоплений, которые я надеюсь обойти за счет скорости (примерно половину уже внес, хотя я точно не знаю сколько надо) и банального «авось». Может, потом рассмотрю и вариант с небольшой ипотекой, если будет необходимость и сильное снижение ставки ЦБ. Но вообще не хотелось бы вписываться в кредиты, которых всю жизнь успешно избегал, так что условия должны быть и правда выгодными.
Приму опыт и советы по сложным переездам в дар, если они у вас есть.🙂
#итоги
