Костромин Михаил / канал /

Public

Просмотреть канал

3.8K

1.2K

539

Не можете присоединиться? @kostroma_dialog

407 Участники

Обновлено: August 31, 2026 at 5:01 PM

Костромин Михаил / канал /

- Растим единорога Aktivo.ru с Оскаром Хартманном 🦄 - Эксперт в сфере ЗПИФ и коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость - Делюсь с вами своим опытом и видением

@kostroma_dialog is a dedicated channel for aktivoru with regular updates in Инвестиционные фонды

Рейтинг

Глобальный рейтинг

#86951

-271

Рейтинг по языку

#37897

-37

Рейтинг по категории

#113

Рост участников (Последние 5 дней)

Всего: 407

Рост за 24ч: +0 0%

Последние посты

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

Рассказал на онлайн-форуме от инвестсообщества "Тишина", как частный инвестор может заходить в большие объекты и как работает модель коллективных инвестиций.

UPD Запись выступления выложена на https://youtu.be/iwnoc8oJH3A

352

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

📷 Photo

Мне задавали много вопросов по ситуации с фондом «Арендный поток». Эмоции улеглись, теперь можно спокойно порассуждать и сделать выводы.

Предыстория. «Арендный поток» стал для УК «Альфа-капитал» одним из первых фондов со стратегией в стрит-ритейл. Фонд был на короткий срок — через пять лет УК распродала имущество с дисконтом к СЧА.

Какие выводы можно сделать из этой ситуации?

1. Оценка — не равно стоимость объекта, а стоимость пая по СЧА — не равно цена пая при выходе из фонда. Пока сделка не прошла, невозможно точно оценить, сколько стоит актив. Также стоимость пая по СЧА не гарантирует, что именно по такой цене удастся продать пай на вторичном рынке или погасить его при закрытии фонда.

2. Стратегия с коротким сроком жизни фонда крайне рискованна в недвижимости. Когда есть обязательства продать объект в сжатые сроки, существует большая вероятность зафиксировать убыток. Сделки с недвижимостью идут долго, например, некоторые объекты мы рассматриваем годами, параллельно прорабатывая несколько вариантов. Скорый срок продажи или кредит давит на переговорную позицию.

3. При инвестициях в стратегию, а не в конкретный объект риски значительно повышаются. УК «Альфа-Капитал» собрала денежные средства и в течение года покупала объекты. Сроки давили, задачу необходимо было исполнить, ситуация вынуждала покупать объекты по цене выше рынка. При продаже история зеркально повторилась.

Что могла сделать УК «Альфа-Капитал»?

Один из вариантов — провести голосование пайщиков и продлить срок жизни фонда. Однако для этого нужна налаженная коммуникация с пайщиками. У нас был опыт голосования по продлению сроков фондов (все фонды «Активо» рассчитаны на 15+ лет) — все получилось, потому что мы поддерживали связь с инвесторами, объясняли, что происходит в фонде, какие цели и задачи перед нами стоят.

Уверен, что у коллег из УК «Альфа-Капитал» не было злого умысла. По моему мнению, здесь сработал «банковский» подход к продукту, когда не учитывается множество факторов, о которых написал выше. Хочется пожелать коллегам успеха в будущих проектах, чтобы мы вместе развивали рынок коллективных инвестиций в недвижимость!

#АрендныйПоток #АльфаКапитал #Активо

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

📷 Photo

💰 Как нейросети меняют поведение людей в инвестициях: ИИ и деньги

ИИ-ассистенты перестали быть экзотикой и постепенно становятся новым «вторым мнением» для частных инвесторов.

Всего за год доля россиян, использующих нейросети для работы с портфелем, выросла с 19% до 33%, а более 60% мировых финкомпаний уже тестируют или внедряют ИИ. При этом наиболее активные пользователи — инвесторы 20–28 лет с капиталом от 100 тыс. до 1 млн рублей.

Сетевые алгоритмы снижают порог входа в инвестиции, помогают анализировать расходы и подбирать базовые стратегии, но одновременно усиливают поведенческие искажения и синхронизируют решения миллионов игроков.

Усложняется ли на самом деле инвестиционное поведение в эпоху ИИ — и не приведет ли массовое доверие к алгоритмам к новой волатильности и росту требований к финансовой грамотности?

Разбираем https://trends.rbc.ru/trends/innovation/6a226bbe9a7947e6766a1101?utm_source=telegram&utm_medium=post&utm_campaign=trends

Этот анонс написан ИИ «РБК Трендов»

273

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

📷 Photo

Сегодня выступаю на онлайн-форуме про инвестиции, недвижимость и капитал. Начало моего выступления в 13:40, но подключаться https://t.me/ForumTishinaBot можно уже сейчас, чтобы послушать других спикеров.

Тема форума — как сохранить деньги и найти точки роста в меняющейся экономике.

328

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

📷 Photo

Завтра иду на Международную выставку недвижимости. Будет насыщенная https://moscow.mipif.com/, я выступаю с темой про ЗПИФ.

Прикрепляю пригласительный для всех, кто хочет прийти. По нему вы попадете на выставку бесплатно.

720

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

📎 File

Привет. Сегодня пригласили выступить на мероприятии MIPIF. У ребят в этом году впервые сессия по коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость. Выкладываю презентацию как и обещал 👌

322

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

Треть инвесторов используют нейросети для работы со своими портфелями, и эта цифра продолжает расти. https://trends.rbc.ru/trends/innovation/6a226bbe9a7947e6766a1101?utm_source=telegram&utm_medium=post&utm_campaign=trends для РБК о плюсах и минусах использования ИИ в качестве финансового консультанта.

Интересно было бы послушать тех, кто тоже советуется с ИИ. О чем спрашиваете? Как оцените результаты?

273

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

📷 Photo

Вошли в рейтинг CRE топ 100 маркетмейкеров коммерческой недвижимости. Все эти оценки и премии можно сказать условность, однако, приятно, что поднялись в рейтинге по сравнению с прошлым годом. Есть ощущение, что должны быть ещё выше 💪

338

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

А это онлайн формат журнала CRE подоспел. Всё для вас дорогие подписчики, похоже на аналог рейтинга форбс и энциклопедии по рынку недвижимости.

https://100.cre.ru/2026

326

Костромин Михаил / канал /

5 сент. 2026 г., 18:29

На этой неделе поеду в Санкт-Петербург на Investfunds Forum https://cbonds-congress.ru/events/1355/

Будет ли кто-то из вас на форуме? Напишите в личку или в комментариях, был бы рад встретиться!

381

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

🎥 Video

Посетил офисную конференцию NF GROUP. С коллегами по рынку сошлись во мнении, что сейчас очень сложно найти хороший продукт. Вопрос к инвесторам: чувствуете это на себе?

283

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

Познакомились с Евгением Ворониным на одном из мероприятий. Он предложил записать подкаст, предварительно собрав много вопросов от своих подписчиков. Мне кажется получилось динамично и живо. Очень старался максимально раскрыть логику принимаемых нами в Активо решений. Весь подкаст вышел как есть без правок, мы общались ровно полтора часа на камеру. Надеюсь будет полезно для вас 🙏.

https://t.me/vsezpif

258

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

🎥 Video

Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO. Интервью в Студии 🟧 на «Диалогах ПРО склады 2.0»

➡️ Давно хотели выйти на рынок индустриальной недвижимости, но показатели доходности нас не устраивали.
➡️ Во многом с понижением ключевой ставки связано то, что сейчас частные инвесторы активно приобретают паи, как в складской, так и в офисной недвижимости
➡️ Снижение рынка, которое наблюдается сейчас, тоже полезно. Оно спасает от перегрева. На мой взгляд, еще примерно год нужен, чтобы «переварить» существующие объемы спекулятивного предложения
➡️ Проблема рынка ЦОДов в том, что требуются большие инвестиции в оборудование, которое устаревает за три года. Как это отображать на балансе ЗПИФа – сейчас не совсем понятно
➡️ Ненормально, когда ставки аренды в городских ТЦ такие же или даже ниже, чем в складах за городом. Мы считаем, что ситуация здесь будет выравниваться.

https://vkvideo.ru/video-49014696_456239763

216

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

📷 Photo

Хорошая организация от NF Group. Очень рад принять участие в инвестиционной сессии. Спасибо коллегам за приглашение 🙏

Кратко делюсь тем, что мне запомнилось.
В кулуарах пообщался с девелоперами, они поделились опытом продаж офисной недвижимости. Шок состоит в том, что инвесторы даже от 1 млрд рублей часто принимают решения сердцем, а не головой. Покупают дорогой, менее доходный, но более красивый и знаковый проект. Проигрывают от такого подхода взвешенные и крепкие инвестиционные предложения. То есть люди с любым размером кошелька могут принимать нерациональные решения.

Большой объем ввода офисных площадей может быть преувеличен. Многие проекты переносятся годами. У города высокие требования. Большое количество некачественных локаций, построенных во многом из-за льгот по программ мпт не будут востребованы и соответственно не сильно влияют на баланс спроса / предложения.

Себестоимость отдельная чувствительная тема. Однако, со сцены прозвучала цифра не менее 450 тыс за м2 Upside development готов продавать свои проекты.
В этот момент мне стало особенно тепло на душе - мы предлагаем нашим пайщикам проект у м. Киевская по цене 457 тыс за м2. Уже готовый и с арендными отношениями 😁 Ещё и с отделкой, многие забывают, что новые офисы чаще всего продаются без ремонта.

Качественного продукта на рынке мало, с застройщиками нам договориться сложно - не сходимся по цене и окупаемости. Для текущего портфеля это позитив. Риск большого нависающего предложения площадей еще больше вызывает вопрос чем раньше. Полёт нормальный - двигаемся далее 💪

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

📷 Photo

Увлекаетесь искусством?
Вчера провели клубную встречу в галерее Анастасии Постригай. Я очень далёк от живописи, тем более от современного искусства. Однако, Анастасия сумела заинтересовать. Есть музыка, которую хочется слушать на повторе, есть фильмы, моменты из которых всплывают время от времени. Так вот, по-моему, я вчера нашёл ещё что-то подобное. Для инвестиций ниша конечно очень непростая. Но вот для души, впечатлений и для ощущения того, как твой мозг начинает двигаться и мыслить чуть иначе, точно да. Следующий шаг - пойти на выставку и выращивать в себе насмотренность. Ещё опытные люди советуют не совершать эмоциональных покупок, нужно время настояться этой идее. А вам знакомы такие чувства? 😁🖼

501

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

Записали подкаст с Александром Ашрафулином, основателем компании «Акиара». Александр сам занимается управлением коммерческой недвижимостью, поэтому разговор получился глубоким и прикладным. Затронули темы:
• налоги
• инфляция
• аномалии рынка
• внедрение ИИ

Где посмотреть — ссылки на площадки есть https://t.me/arbizn.

Спасибо Александру за интересную беседу! Всегда полезно пообщаться с практикующим игроком рынка.

552

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

📷 Photo

На прошлой неделе ЦБ принял решение об очередном снижении ключевой ставки – с 15,5 до 15% годовых. Дал комментарий «Интерфаксу», как политика ЦБ скажется на рынке недвижимости https://www.interfax-russia.ru/realty/analytics/rynok-nedvizhimosti-vosprimet-snizhenie-klyucha-pozitivno-no-effekt-budet-raznym

369

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

📷 Photo

⚡️ Офисы БЦ «Европа Билдинг» отобраны для включения в ЗПИФ «Активо двадцать три». Объект расположен в центре Москвы, в 3-4 минутах пешком от станции метро «Киевская», в непосредственной близости от Садового кольца и ТТК.

Основные характеристики проекта:
🔘Выплаты дохода: ежемесячно
🔘Целевая доходность: 18,4% IRR
🔘Цена: 426 700 руб. за кв. м

Покупателем выступает компания https://t.me/aktivo_news, работающая на рынке коллективных инвестиций с 2015 года. Основатель компании — предприниматель Оскар Хартманн. За 11 лет фонды AKTIVO выплатили инвесторам более 5 млрд руб.

Станислав Бибик, партнер NF GROUP, отмечает: «Офисная недвижимость уже два года подряд занимает лидирующую позицию в структуре инвестиционного спроса России – по итогам 2025 года на сегмент пришлось 31% общего объема вложений в коммерческую недвижимость, или 324 млрд рублей (без учета площадок под девелопмент). Это отражает системный интерес инвесторов к офисным активам с устойчивым денежным потоком. Что касается Москвы, то офисный рынок находится в фазе дефицита качественного предложения в центральных локациях: при общей вакантности около 6% (доля свободных площадей была ниже только в 2007 году – 4,5%!) и продолжающемся росте арендных ставок ликвидные объекты быстро находят инвестора. “Европа Билдинг” – это сбалансированный актив: центр города, отличная транспортная доступность, сформированная деловая среда, где наблюдается высокий спрос на качественные офисы. В текущих условиях такие объекты представляют особый интерес для широкого круга инвесторов».

#комментарий

▫️🔹🔹🔹🔹 https://t.me/nfgroup_ru | https://t.me/boost

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

🎥 Video

19 марта обсудим рынок складской недвижимости с профессионалами рынка. Приму участие в панельной дискуссии и буду рад увидеть вас на мероприятии от NF. https://t.me/nfgroup_ru/9018

385

Костромин Михаил / канал /

28 апр. 2026 г., 17:26

Очень рад новому проекту. Поздравляю всю нашу команду за слаженные действия при выборе и подписании объекта!🎉
Отдельные слова благодарности консультантам по сделке 🤝 Станиславу Бибику и Виктории Петровой, приятно иметь дело с такими профессионалами!

https://t.me/nfgroup_ru

305

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

С 1 марта вступили в силу изменения в Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Что ожидать игрокам рынка коллективных инвестиций? В статье для CRE высказал свое мнение и с интересом почитал, что думают коллеги https://cre.ru/analytics/101106

327

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

📷 Photo

❄️❄️❄️

294

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

Настоящая ценность ЗПИФ недвижимости как актива раскрывается со временем, в отличие от депозитов. Портал Движение.ру пригласил меня и других экспертов рынка порассуждать, станут ли ЗПИФы недвижимости альтернативой депозитам? https://dvizhenie.ru/media/5731/novye-vklady-stanut-li-pify-nedvizhimosti-alternativoj-depozitam

Что вы думаете, друзья?

295

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

19 марта обсудим рынок складской недвижимости с профессионалами рынка. Приму участие в панельной дискуссии и буду рад увидеть вас на мероприятии от NF.

https://t.me/nfgroup_ru

340

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

⚡️ Что почитать начинающему инвестору

Коммерческий директор AKTIVO Михаил Костромин выступил главным экспертом в серии статей для «Известий». Михаил поделился опытом, как сформировать свой первый портфель, и предостерег начинающих инвесторов от ошибок.

Читайте статьи по ссылкам:

🔸 https://iz.ru/2033683/2026-01-29/ekspert-nazval-osnovnye-shagi-dlia-pervykh-investitcii
🔸 https://iz.ru/2034138/2026-01-31/ekspert-dal-sovety-po-raspredeleniiu-aktivov-v-zavisimosti-ot-tcelei-investora

300

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

— У нас выросли все основные метрики
— А продажи?
— Это не основная метрика
😂😂😂

345

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

Поделился с "РИА-Новости" мнением о влиянии ключевой ставки на рынок недвижимости https://realty.ria.ru/20260213/ekspert-2074126782.html

281

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

Почему ЦБ так осторожно снижает ключевую ставку? "Известия" попытались разобраться и завершили статью моим риторическим вопросом 🙂 https://iz.ru/2042392/evgenii-grachev/vsemu-svoi-ceny-ozhidaniya-rossiyan-po-inflyacii-meshayut-cb-aktivno-snizhat-klyuchevuyu

250

Костромин Михаил / канал /

16 апр. 2026 г., 18:14

Почитал тут маугли ребёнку на ночь. Понимаю, что такие книги читать надо, а не эти всякие бизнес шмизнес. И интересно, и жизненно очень, ещё и пробирает до глубины. Очень легко зеркалятся правила, взаимоотношения из животного мира на мир людей. Акелла, который понимает, что постареет, ослабеет и его убьют свои же. Читайте хорошие книги 😉

259

Showing 29 of 29 posts

No more posts

Рейтинг

Требуется вход

Отзывы пользователей (0)

Пока нет отзывов. Будьте первым, кто поделится своим опытом!

Костромин Михаил / канал /

Костромин Михаил / канал /

Рейтинг

Рост участников (Последние 5 дней)

Последние посты

Рейтинг

Отзывы пользователей (0)

Похожие каналы Telegram

Взаимный Пиар CF

малоразвит #wpd #512

Переход ameriquez

MF| РЕЗЕРВ

𝖯𝖮𝖱𝖳 𝖬𝖠𝖸 ( 505 ) DESIGN

FAST PARTNERS | Выплаты

уральский фип *ੈ‧₊

Все о ЗПИФ недвижимости

Похожие каналы Telegram

Взаимный Пиар CF

малоразвит #wpd #512

Переход ameriquez

MF| РЕЗЕРВ

𝖯𝖮𝖱𝖳 𝖬𝖠𝖸 ( 505 ) DESIGN

FAST PARTNERS | Выплаты

уральский фип *ੈ‧₊

Все о ЗПИФ недвижимости

Последние посты

Отзывы пользователей (0)