ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ ЗДАНИЯ НЕДОСТАТОЧНО УСТАНОВИТЬ ИХ ТЕКУЩЕЕ ВСПОМОГАТЕЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ. НЕОБХОДИМО ИССЛЕДОВАТЬ ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ И ПЕРВОНАЧАЛЬНУЮ ПЛАНИРОВКУ, ЧТОБЫ ОПРЕДЕЛИТЬ, ПРЕДНАЗНАЧАЛИСЬ ЛИ ОНИ ДЛЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ ВСЕГО ЗДАНИЯ ИЛИ ТОЛЬКО ОБОСОБЛЕННОЙ ГРУППЫ ПОМЕЩЕНИЙ
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.03.2026 по делу А32-19741/2024
https://kad.arbitr.ru/Card/7bfaf01f-de5b-42ed-bb71-89d93510a9c9 ——— https://ras.arbitr.ru/Kad/PdfDocument/7bfaf01f-de5b-42ed-bb71-89d93510a9c9/b4468666-e1ad-4832-a570-c0bcecc926f7/А32-19741-2024__20260317.pdf?download=true
📖 Фабула дела
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился к индивидуальному предпринимателю Дорошенко Ксении Юрьевне с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.
Требование связано с использованием предпринимателем нежилых помещений № 2, 2/1 и 3 по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 41–43–45 (литеры А, А3), где размещено кофейное оборудование, мебель, стеллажи, холодильное оборудование и хозяйственный инвентарь.
Спорные помещения находятся в общей долевой собственности муниципального образования (1/2 доли), Кислун А.А. (1/4 доли) и Курцевой В.А. (1/4 доли). Истец указал, что договорных отношений с ответчиком нет, а использование помещений осуществляется без согласия собственников.
Предприниматель арендует помещения № 115, 20, 21 и 24, которые, по её позиции, технически обособлены и требуют доступа через спорные помещения.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Первая инстанция удовлетворила иск, обязав предпринимателя освободить помещения № 2, 2/1 и 3 от оборудования и имущества. Суд исходил из того, что эти помещения носят вспомогательный характер, предназначены для обслуживания всего здания и относятся к общему имуществу, поскольку являются коридором, лестничным пролетом и техническими помещениями.
Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что спорные помещения не образуют отдельного объекта с арендуемыми помещениями и входят в состав общего имущества здания, доступ к которому не может быть ограничен без согласования.
🗣️ Позиции сторон
Заявитель жалобы — предприниматель Дорошенко К.Ю. — настаивала, что помещения № 2, 2/1 и 3 функционально обеспечивают только арендуемые ею помещения № 115, 20, 21 и 24, образуя с ними замкнутый контур, отделённый строительными конструкциями. По её мнению, эти помещения не служат для обслуживания других помещений здания и не могут считаться общим имуществом.
Оппонент — департамент — утверждал, что спорные помещения являются местами общего пользования, их использование без согласия собственников нарушает право муниципалитета. Также отмечалось, что ответчик использует имущество без правовых оснований, что препятствует реализации права собственности.
🧭 Позиция кассации
Кассационный суд установил, что нижестоящие суды не исследовали первоначальное назначение спорных помещений, их проектные характеристики и фактическое использование при вводе здания в эксплуатацию. Не были учтены данные о возможной реконструкции или перепланировке, а также не установлено, предназначались ли помещения для обслуживания всех помещений здания или только обособленного блока.
Учитывая, что по делу № А32-54937/2025 рассматривается вопрос о праве собственности на те же помещения и назначена судебная экспертиза, кассационный суд посчитал преждевременным разрешение настоящего спора без установления этих обстоятельств.
Выводы нижестоящих судов признаны не соответствующими фактическим данным и доказательствам, поскольку основаны на недостаточно исследованных материалах.
📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
#АС_Северо_Кавказского_округа
