В продолжение предыдущего поста
Судя по реакциям и комментариям не все поняли пятничную шутку. Некоторые не поняли про кого она, но это и не важно. Как не важен был и объект, по которому был аукцион.
Я хотел донести мысль, что победить в аукционе дело не хитрое, нужны лишь деньги, которые есть у многих.
Дело в том, что все по-разному решают по какой цене покупать.
Кто-то рассуждает в категориях дорого или дешево. И, например, не покупает «дорого», а покупает «дешево» неликвидное помещение, которое потом не может сдать. А оно потому и было дешевое, потому что никому было не нужно. Другие покупают «дорого» качественный объект, но всегда быстро находят арендатора. .
Кто-то исходит из и покупает считая, что будет дороже. Или, наоборот, не покупает, а продает, или ждет и надеется, что будет дешевле.
. Опираясь на потенциал аренды и мультипликатор, соответствующий качеству локации и объекта, а также популярности арендатора определяем адекватную цену и на основании этого принимаем решение о целесообразности покупки/продажи того или иного помещения по той или иной цене.
Однако видение по потенциалу арендного дохода может быть разным: оптимистичным или пессимистичным, лучше реалистичным. Мы обычно .
Кроме того, оценка арендного доходя может сильно отличаться по причине того, что одни планируют сдавать как есть, другие или наоборот .
Некоторые, насмотревшись на других и бывает по-разному, когда-то везет, а когда-то нет.
Ну и конечно принимаем во внимание стратегию по объекту – держать или перепродавать. От этого сильно зависит мультипликатор и конечно цена. Но и это не всегда решает.
Как-то мне один из подписчиков сказал, что он меня всегда перебьет по цене, потому что он рантье, а я спекулянт. Хотя мы больше покупаем для рантье.))
Но при этом есть кейсы, когда на аукционе спекулянты предлагают цену выше, чем рантье и забирают лоты. Почему это происходит? В некоторых случаях спекулянты могут выше оценивать потенциал арендного дохода имея больше опыта.
В скринах прикрепленных сообщений, на которые я наткнулся за последние пару недель - разные взгляды на рынок. Кто-то ищет покупку до 9 лет окупаемости, а кто-то продает за 14-15 лет. Но возможно каждый найдет свою сделку.
Скорее всего имеются ввиду помещения разного качества.
Например, за последнее время среди прочих у нас были странные на первый взгляд сделки: покупали за 165 МАПов, и продавали за 104 МАПа.
В первом случае есть потенциал сдать дороже и улучшить окупаемость до 125 МАП. А во втором случае помещение морально устарело и нет перспектив по каким-то улучшениям.
💬 А как вы определяете цену по какой стоит покупать а по какой нет?
Если рассматриваете покупку помещения
https://t.me/primetr_pro
Да пребудет с нами сила пассивного дохода…
