Вчера узнал, что один близкий мне человек решил стать девелопером.
А еще мне неделю назад позвонил знакомый и сказал «Хочу открыть девелоперскую компанию».
С его слов рынок в ближайшее время расчистится и красный океан станет голубым:) я попробовал попереубеждать, но явно оказался неуслышанным.
И вот думал-думал я на этот счет и раз уж наблюдаю подобную тенденцию, то решил написать пост. Ну и заодно обращусь к тем, кто девелопером еще не стал, но очень хочет.
Суть моего обращения простая - ЕСЛИ ВЫ НЕ ЯВЛЯЕТЕСЬ ЗАСТРОЙЩИКОМ, ТО НЕ СТАНОВИТЕСЬ ИМ! ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ!:)
Вот так бывает, что ты всю жизнь о чем-то мечтаешь (о чем мечтать не надо) в профессиональном плане. И во многих городах, где бизнес плотно связан с девелопментом, вся вертикаль подрядчиков мечтает взойти, как им кажется, на верхнюю ступень эволюции, и стать САМИМ ЗАСТРОЙЩИКОМ.
Желания эти понятны. Из исполнителя ты превращаешься в заказчика и больше никто тебе не указ. Ну, во всяком случае, так кажется:)
Почему не стоит становиться девелопером?
Ну… Первое:) Тут нет денег. И их, на мой взгляд, не будет в ближайшие годы.
:))) это первая и самая важная составляющая. Их нет нисколько. Ни рубля. Ни копейки:) Скажу больше - почти все проекты, которые строятся сейчас, где земля куплена на рыночных условиях, убыточны или идут в «ноль». Исключения есть, но это огромная редкость.
А даже если прибыль и есть, то увидеть ее чаще нереально:) Приведу пример. Есть в одном городе участок, который мы купили в 2022 году.
Документы на стройку получить ТАК тяжело, что выйдем мы на площадку только в 2027. За все это время, по идее, надо посчитать объем недополученной прибыли если бы мы 5 лет деньги держали на депозите. Ну да ладно:)
Срок реализации этого проекта - 7 лет. Итого - 2034 год. Прибыли с первых очередей точно мы не увидим, потому что сейчас ты строишь еще кучу социалки, имеешь прочие обязательства перед городом. Ну и любой объект вводится, когда у тебя половина квартир не продана. Итого, если ты 40-50% квартир продал за 2,5 года реализации очереди, то оставшиеся продашь за столько же. Прибавляем 2,5 года к 2034 году и получаем прибыль в 2037 году. Хотя ее не будет, так как все заберет банк. Ведь все это время будут копиться проценты.
Но даже если прибыль будет, то ее забрать не выйдет, ведь компании нужно жить и потребуется покупать новую землю, вносить собственные средства по кредиту в рамках следующего объекта. Так что прибыль эту еще до ее образования, придется заложить в банк. Проект то закончится в 2034 и работу людям нужно будет создать именно к этой дате, а не к 2037.
Так что финансово идти в девелопмент уже давно БЕССМЫСЛЕННО.
Особенно бессмысленно идти новичку.
Собрать команду - это очень тяжело и дорого. Конкуренция за сильных людей ОЧЕНЬ большая. Отличить болтуна от профи - это отдельный квест.
Построить дом - это тоже очень непросто. Особенно так, чтобы это было и хорошо, и без перетрат. Возводить один объект - бессмысленно. Центральный офис съест слишком много денег и, по идее, объектов надо много для распределения расходов. А много объектов = много людей и много денег для запусков.
Уложиться в сроки - это тоже не так легко. А не уложиться нельзя, потому что там просто безумные штрафы за несвоевременную передачу ключей.
И любой сбой в процессах, которые упомянул выше - это всё расходы. Огромные расходы, которые не покрыть плановой прибылью проекта.
Честно - выгоднее проводить форумы, делать маркетинг, заниматься консалтингом, работать риелтором. И главное - ты в любой момент можешь во всех этих занятиях взять паузу, расслабиться, что-то поменять.
Девелопмент же - это билет в один конец. Я когда-то в 2018 году стал его обладателем и уже все:) не скажу, что это было ошибкой, но сегодня этого делать однозначно не нужно. Лучше купить билет в театр:)
Ну и нет никаких перспектив, что что-то изменится.
В городах, где есть рынок, строится слишком много, поэтому конкуренция просто не позволит цене и темпам быть на нужном уровне если объект не в каком-то очень хорошем месте. Во всяком случае, в ближайшие 5 лет.
