❌ Детективная история убийства отличного места под ТРЦ
В мае 2025-го на рынке вновь оказался мертвый инвестиционный проект из прошлого – торговый центр «Зеленопарк» – 124 тысячи м², 44 гектаров земли, поток – 1,34 млрд рублей в год.
Продавал «Сбербанк Капитал» – дочка Сбера, которая работает с залогами. Просили 6,5 млрд. Покупателя не нашли. Как и другие продавцы – до этого за 6,6 млрд, до этого 7,8 млрд, 9,1 млрд и, конечно, за 18,7 млрд.
Последняя цифра не взята с потолка – столько владелец ТРЦ должен был Сберу и, наверное, искренне хотел погасить долг, продав ТРЦ. Но дураков брать на себя обузу за такие деньги не нашлось.
Так почему мы видим очередной труп такого инвестиционно-привлекательного проекта из десятых? Что же случилось и главное – кто убийца? Начинаем следствие:
• Подозреваемый первый. Валютный кредит. Март 2013 года. Сбер открывает кипрской «Лидком Инвестментс Лимитед» две кредитные линии на 218,5 млн долларов. Через год – девальвация. Долг в рублях фактически удваивается. Но на момент удара ТРЦ ещё не построен – открытие только в 2015 году. Алиби.
• Подозреваемый второй. Газпром. ТРЦ строится в охранной зоне трёх магистральных газопроводов и нефтепродуктопровода. Технические условия 2013 года на перекладку труб не выполнены. Иск о сносе пришёл сразу после открытия. Дело тянулось пять лет, в декабре 2020-го – мировое соглашение в закрытом режиме. Угроза была, но убили не они. Алиби.
• Подозреваемый третий. 2022 год, великий исход брендов и России: Inditex – семь брендов, H&M, LPP – пять брендов, Decathlon, Mango, Adidas, Reebok. Из 230 арендаторов бывших на момент открытия – сейчас осталось 132. Удар жёсткий, но другие ТРЦ выжили – нашли новых арендаторов, расширили старых. Алиби.
• Подозреваемый четвёртый. Рынок. Посещаемость ТЦ в РФ в 2025 – минус 3%. Интернет-торговля – плюс 28%. Да, но так уже давно – посещаемость торговых центров медленно, но верно, снижается, а интернет – растет. Остальные ТЦ опять же как-то справляются. Алиби.
Все по очереди подозревались. У всех были мотив, но убийца не найден. Кто же он?
🔍 Посмотрим на планы ТРЦ (они в фото) – их два – старый и текущий. Это для того, чтобы было понятно, какие арендаторы поменялись. Это важно, но еще важнее – что не поменялось.
А не поменялась общая планировка. Сама логика построения торгового центра – то, что изначально было заложено в концепцию. Обратите внимание на то, как расположены крупные магазины и как сделаны выходы и коридоры (галереи).
Современные ТЦ устроены по одному принципу – есть якоря – это крупные арендаторы-магниты: гипермаркет, кино, спорт, строительный. Они приводят людей. Деньги приносят маленькие магазины в галерее – между якорями.
В «Зеленопарке» у каждого якоря – свой вход с парковки. Ашан считай отдельным блоком, Леман Про (Леруа) вообще в соседнем здании. Все это соединено кривыми извилистыми и иногда тупиковыми коридорами.
Консультанты ещё в 2016-м зафиксировали: покупатели проходят мимо 50% магазинов. Вот и убийца – неправильная концепция. Дело закрыто.
Сейчас, в мае 2026-го, «Зеленопарк» снова на торгах, уже за 7,09 млрд. Аукцион в начале июня. Цена впервые за четыре года выросла. Видимо, в Сбер-Капитале что-то улучшили. А может, просто решили попробовать ещё раз.
👍 Кстати, по цифрам все привлекательно – сейчас cap rate 15% с потенциалом до 17,6%. Для больших центров – это высокая доходность. Еще застроено только 12% земли. Остаётся около 32 гектаров под склады, аутлет, офисы, дополнительные ТРК-блоки – на что хватит фантазии и денег.
Уж не знаю, можно ли оживить труп, но зомби, приносящий деньги – тоже неплохо!
💬 https://max.ru/id771530981509_biz – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи.
