⁉️ Смоленская область и Хакасия по итогам прошлого года нарушили общероссийский тренд на повышение цен на новые квартиры, https://tass.ru/nedvizhimost/26684783. (Где-то за строительным забором нервно хихикают смоленские застройщики).
По мнению собеседника , данные ТАСС — не более чем статистическая погрешность и игра цифр на малом отрезке времени. Реальность рынка выглядит иначе:
«Во-первых, есть сезонность. В первом квартале продажи объективно ниже, чем в конце года, поэтому любые колебания в этот период не показательны. Уже в январе ряд игроков скорректировали цены в сторону повышения. Следующая волна роста ожидается в марте из-за увеличения налоговой нагрузки.
Во-вторых, смотрите на новые объекты и разброс цен. Например, в одном из спальных районов застройщик до сих пор держит цену на уровне 80–85 тыс. за метр, что при нынешней стоимости стройки и кредитов — это либо откровенный демпинг ради выживания, либо экономия на всём, на чём можно сэкономить. А его же новые проекты ближе к центру сразу продаются по 140 тыс. за метр. Это на 10–15 тыс. выше адекватной рыночной цены локации. То есть де-факто ценник везде ползет вверх.
Почему квартиры не будут дешеветь? Во-первых, колоссальные издержки: социальная нагрузка на застройщиков (школы, инфраструктура), заоблачные ставки по проектному финансированию из-за ключевой ставки ЦБ и рост налоговой нагрузки. Парадокс, но низкий спрос сейчас не демпингует цены, а толкает их вверх. Если эскроу-счета пустеют, приходится брать кредиты, которые тоже закладываются в стоимость квадратного метра.
Скажу больше: сегодня можно вообще ничего не строить, не рисковать, а просто положить свободные деньги на банковский депозит под 14–15% годовых и получать пассивный доход. Это практически безрисковая история. Но если мы всё же продолжаем строить, поднимать экономику региона, сохранять рабочие места, мы вынуждены влезать в проектное финансирование, платить кабальные проценты по кредитам, нести социальные обязательства. При этом маржинальность стройки должна перекрывать эту депозитную доходность. В противном случае бизнес просто теряет экономический смысл», - полагает собеседник .
