На что обратить внимание, если вы покупаете участок для строительства индивидуального жилого дома?
Главный источник сведений о земельном участке – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРН).
Выписка из ЕГРН - это документ, содержащий общедоступные сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах на него, ограничениях и обременениях.
На какую информацию, содержащуюся в ЕГРН, стоит особо обратить внимание?
1️⃣ Вид разрешенного использования земельного участка (то есть установленная градостроительным регламентом цель (цели) его использования, которая определяет права и обязанности землепользователя).
❗️Запоминаем классификаторы видов разрешенного использования, в соответствии с которыми допускается строительство индивидуального жилого дома: «2.1. Для индивидуального жилищного строительства», «2.2. Личное подсобное хозяйство» или «13.2. Ведение садоводства».
❗️ВАЖНО: Не путать с коварными видами «13.1. Ведение огородничества», «1.5. Садоводство» и прочие виды, начинающиеся на «1…»! На участках с такими видами разрешенного использования строительство капитального жилого строения будет являться незаконным.
2️⃣ Категория земельного участка (то есть принадлежность к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий земель, определяющая его целевое назначение и правовой режим использования).
Для целей строительства индивидуального жилого дома идеальным вариантом будет категория «земли населенных пунктов».
Бывает, что участок с категорией «сельскохозяйственное использование» имеет вид «ведение садоводства» или «дачное строительство». Это позволяет строить жилой дом или дачу, но требует более детально изучать правила землепользования и застройки на предмет показателей плотности застройки.
3️⃣ Убедиться, что приобретаемый участок действительно принадлежит продавцу. В выписке ЕГРН запись о регистрации отражает ФИО, основание и дату регистрации права (купля-продажа, дарение, наследство, решение суда).
4️⃣ Границы участка должны быть установлены и внесены в ЕГРН – это отдельная страница выписки с графикой и координатами. Впрочем, если границ у участка нет, то Росреестр с 1 марта 2025 года все равно не даст вам зарегистрировать сделку.
5️⃣ Убедитесь в отсутствии обременений (например, ипотека, арест) или ограничений на использование участка (например, сервитут, охранные зоны).
❗️Наличие обременений может существенно повлиять на возможность использования участка, застройку и его стоимость, ликвидность.
❗️Особое внимание следует уделять участкам в новых поселках, где еще не стоят на кадастровом учете соседние дома, это может быть признаком каких-то проблем с правом застройки.
6️⃣ Если на участке уже есть жилой дом или дача, то они должны быть поставлены на кадастровый учет, а право зарегистрировано за продавцом. Договор купли-продажи оформляется и на землю и на дом.
✔️Резюмируем: выписка из ЕГРН – это официальный и по закону главный источник информации. При возникновении любых судебных споров после покупки участка вы можете утверждать, что вы – добросовестный приобретатель, потому что проверяли сведения и права в ЕГРН.
Страхует ли это вас на 100%? Увы, нет, потому что в ЕГРН могут содержаться ошибочные сведения, которые могут быть оспорены. Например: межевание с нарушениями, неполные сведения об охранных зонах.
Наконец, ЕГРН содержит не все ключевые сведения о земле.
Почему так происходит и что с этим делать разберем в отдельном посте🤓
