С 1 апреля миллионы людей получат отказ в ипотеке, либо сумма кредита будет снижена, даже если у вас хорошая кредитная история.
Что изменится с 1 апреля?
Банки перестанут принимать любые справки о доходах. Только официальные доходы. Подтверждение через ФНС и Соцфонд. Это информация о зарплате, пенсиях, социальных выплатах, а также о доходах, отражённых в налоговых декларациях.
Как это будет работать на практике?
✔️ Для наёмных работников учитывается только официальная зарплата, с которой работодатель уплачивает налоги. Любые «серые» выплаты в расчёт не берутся.
✔️ ИП и самозанятые должны подтверждать доход налоговыми декларациями или выписками из книги учёта доходов и расходов. Справки, которые предприниматель выписывает сам себе, больше не принимаются.
✔️ Переводы от родственников, возвраты долгов и иные нерегулярные поступления не учитываются при оценке платёжеспособности.
Кто пострадает сильнее всего:
🔸 ИП и самозанятые, чьи доходы частично неофициальные
🔸 Заёмщики с высокой долговой нагрузкой
🔸 Люди без регулярного белого заработка (фрилансеры, сдача квартир без оформления самозанятости и т. п.)
Что делать, чтобы получить одобрение?
✅Проверить личный кабинет на «Госуслугах» — какие сведения о доходах видят банки.
✅Легализовать «серые» доходы хотя бы за несколько месяцев до обращения за ипотекой.
✅Снизить долговую нагрузку — закрыть потребительские кредиты, уменьшить лимиты по кредитным картам.
✅Увеличить первоначальный взнос — от 30% и выше.
✅Привлечь созаёмщика с высокой белой зарплатой.
Новые причины отказа в выдаче ипотеки:
▪️Если заёмщик ограничивает банку доступ к своей кредитной истории, ежемесячный платёж по кредиту автоматически приравнивается к его доходу, что делает ПДН равным 100% и фактически гарантирует отказ.
▪️При упрощённой проверке доходов банк обязан снижать расчётный доход на 10%, что уменьшает возможную сумму кредита.
▪️Если вы тратите больше, чем зарабатываете, и не можете подтвердить источник дохода, то для банка это красный флаг.
Как это изменение повлияет на рынок недвижимости?
1️⃣ Вырастет число отказов в одобрении ипотеки. Даже те заёмщики, которые готовы платить по рыночной ставке, могут не пройти проверку доходов. Часть платёжеспособной аудитории отложит покупку квартиры «на потом».
2️⃣ Спрос на новостройки и вторичку может снизиться. Но ненадолго, не обольщайтесь.
3️⃣ Сузится круг получателей льготных кредитов, потому что заёмщики не смогут подтвердить свои доходы для семейной, IT- и сельской ипотеки.
4️⃣ Застройщики будут активнее предлагать различные варианты рассрочек на свои объекты. Процент сделок в рассрочку неминуемо вырастет.
5️⃣ Спрос сместится в сторону более обеспеченных покупателей с высоким уровнем доходов. Застройщики будут ориентироваться в своих программах на них.
Возникает логичный вопрос: «К чему всё это приведёт?»
Вероятнее всего, в первые недели у людей будет ступор. Активный спрос пойдёт вниз. Однако рынок сможет к этому адаптироваться, как всегда. Застройщики не могут допустить остановки продаж. Значит, разработают и запустят другие условия для покупателей. Мы увидим рост сделок в рассрочку и с субсидированной ипотекой от застройщика.
Рост цен замедлится. Однако не ждите снижения цен и распродаж от застройщиков с дисконтом до 50%. Не будет такого в Москве.
Государство, с одной стороны, ставит препятствия, чтобы люди с «серыми» доходами начали платить налоги. Но, с другой стороны, краха застройщиков и обвала недвижимости не допустит.
Будем следить за новостями. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе.
