ВС защитил покупательницу квартиры от последствий банкротства продавца
Одного лишь отклонения цены от рыночной недостаточно для признания сделки подозрительной — необходимо оценивать все ее обстоятельства, в том числе добросовестность покупателя, следует из определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда (ВС) РФ. ВС РФ отменил решения трех инстанций и отказался признать недействительной покупку квартиры в деле о банкротстве продавца.
Суть дела
Жительница Санкт-Петербурга в августе 2023 года продала квартиру за 5 миллионов рублей. Спустя два месяца она подала заявление о банкротстве и в декабре того же года была признана несостоятельной.
Финансовый управляющий оспорил сделку как подозрительную: по данным судебной экспертизы, рыночная стоимость квартиры превышала 9 миллионов рублей, тогда как кадастровая оценка составляла более 4,8 миллиона рублей. Три инстанции согласились с управляющим и признали договор недействительным. Покупательница обжаловала решения в ВС РФ.
Позиция ВС РФ
Высшая инстанция установила, что покупательница нашла объявление на популярном сервисе объявлений о продаже квартиры за 6,3 миллиона рублей. При встрече продавец предложила снизить цену до 5 миллионов рублей при оплате наличными. Сделку оформили через онлайн-сервис «Домклик» Сбербанка с передачей денег через банковскую ячейку. Покупательница потребовала документы об отсутствии прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам, а также настояла на включении в договор заверений об отсутствии у сторон признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года. Продавец дала заверение, не соответствовавшее действительности. Обстоятельства согласования условий договора не были опровергнуты ни должником, ни финансовым управляющим, ни кредиторами.
ВС РФ напомнил, что понятие неравноценности встречного исполнения является оценочным. Исключительно формальных критериев отклонения договорной цены от рыночной недостаточно для обоснования подозрительности сделки — необходима их совокупная оценка с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений должника с контрагентом, указал ВС РФ со ссылкой на пункт 7 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2024 год.
Неприменение этого правила в данном случае привело к неправильному разрешению судьбы сделки, констатирует высшая инстанция. Учитывая наличие документов о различной стоимости квартиры — от 6,3 миллиона до более чем 9 миллионов рублей, неравноценность предоставленного покупательницей исполнения не являлась очевидной, отмечает ВС РФ. Уплаченная цена превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами по результатам их переговоров, а значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная.
«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве», — указывает ВС РФ.
Суды неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и, признав сделку недействительной, возложили последствия такого злоупотребления на добросовестного покупателя, заключил Верховный суд, отменяя судебные акты и отказывая в заявлении финансового управляющего.
Дело № 307-ЭС25-13338
❗️Обратите внимание на включенные в договор заявление продавца об отсутствии у нее признаком неплатежеспособности и желания подавать на банкротство. Это сыграло немаловажную роль.
✅С учетом событий в стране, изучения мной судебной практики я точно знаю каким образом нужно оформлять куплю-продажу недвижимости ( текст договора, освидетельствование продавца, проверка квартиры и тп), что бы не остаться и без денег и без квартиры. Обращайтесь. Благодарю за доверие.
