Квартирный вопрос и ответ
Один из самых емких этапов подготовки жилищного проекта - квартирография. Надо решить, сколько, где и каких квартир будет в новом доме. Сейчас это делается чаще всего вручную, хотя у некоторых девелоперов, насколько я знаю, есть заходы на автоматизацию процесса. Решила я поглядеть, чего зарубежный прогресс предлагает по этому поводу инвесторам и девелоперам.
🤩 https://www.hellodata.ai/ (США) - созданная в https://www.hellodata.ai/team/marc-rutzen платформа помогает с анализом рынка и подбором комбинаций квартир (только для МКД). В основе - ежедневно собираемые объявления о сдаче в аренду квартир, данные с сайтов проектов, публичные отчеты девелоперов. Внутренняя машинка ориентируется в арендных ставках, в планировках, в темпах сдачи в аренду/продажи квартир, характеристиках квартир в плане отделки, удобств и т.д. На платформе есть функция https://www.hellodata.ai/features/development-feasibility-analysis - сюда можно загрузить адрес участка, предполагаемый класс жилья, примерную площадь будущего здания. В ответ машинка рекомендует квартирографию, поэтажные планы, перечень сопутствующих сервисов - на основе анализа проектов-конкурентов.
🤩 https://arkdesign.ai/, https://www.testfit.io/ (США) - машинки https://www.aecplustech.com/blog/multi-family-mixed-use-design-through-ai-meet-arkdesign с планировками жилых зданий (ArkDesign) или планировками https://www.archtech.se/2025/04/05/how-testfit-helps-real-estate-developers-revolutionizing-site-feasibility-study-with-ai/ (TestFit) с учетом https://www.aecplustech.com/blog/multi-family-mixed-use-design-through-ai-meet-arkdesignдопустимого количества площадей, с соблюдением местных нормативов. Состав квартир надо придумать самому. Предполагаемые ставки аренды/продажи тоже нужно загрузить. Платформы помогают именно с использованием пространства внутри участка - как получить максимальное количество квадратных метров и при этом соблюсти все нормативы.
🤩 https://www.giraffe.build/ (Австралия) - хотя компания и из Австралии, но работает она еще на Канаду и на США. Это более "приземляющая" история, чем HelloData, но менее архитектурная, чем ArkDesign. Тут платформа попросит вгрузить в нее не только адрес участка, но и целевую плотность застройки, предполагаемую типологию жилья (комнатность), базовые денежные показатели (стоимость строительства, ставка аренды и т.д.). На выходе платформа выдает вам комбинацию квартир как с точки зрения использования земельного участка, так и с точки зрения финансового результата. Соответственно можно поиграть с тем же набором квартир, посмотреть как будет лучше. В США ставки аренды, размеры квартир платформа подтягивает как раз с HelloData. В Канаде и Австралии придется собирать это ручками.
🤩 https://qubu.io/ (Словакия) - компания 2022 года из Братиславы. Платформа помогает собрать оптимальное здание на вашем участке исходя из запроса пользователя. Самый интересный сюжет - "группы покупателей", на которые вы ориентируете проект. Их нужно обозначить заранее и базируясь на каких-о внешних данных. Дальше платформа сама додумает, какие потребности в плане комнатности и расположения есть у этих групп. Еще надо вгрузить в нее примерные пропорции по типам квартир, предельные размеры здания и приоритетность целей (финансы или пользовательские качества, например). В итоге платформа выдает несколько наиболее удачных планировок этажей, распределение между типами квартир. Все это согласовано с местными нормами, имеет базовое финансовое описание и отвечает потребностям целевых групп. Платформа лучше всего работает в Словакии, Чехии и соседях, чуть хуже в дальних европейских соседях и в очень усеченном формате в США.
🤩 https://propqa.ai/ (ОАЭ, Дубай) Строго дубайская платформа, отдаленно напоминающая HelloData. Внутрь нужно загрузить локацию, тип будущего здания (многоэтажный МКД, виллы, таунхаусы и т.д.), примерный объем продаваемых квартир, примерный ценник и целевой сегмент потребителей. В ответ машинка выдает наилучшую квартирографию (в формате минимальных и максимальных долей), типовые размеры квартир, ключевые удобства в доме, стоимость строительства, объем инвестиций и уровень возвратности, сроки продажи этого дела. Чтобы выдавать расчеты такого уровня детализации машинка поглощает данные от Dubai Land Department по поводу сделок, и еще собирает данные с платформ по продаже/сдаче в аренду жилья.
В общем, прогресс налицо. Если вдруг вы знаете еще какие-то хорошие примеры из этого жанра - поделитесь в комментариях, пожалуйста. 🤩
