Бахнем свеженькую историю.
В сентябре 2024 года вижу интересную квартиру в Ярославле. Трешка хрущевка на арестовке 56,5 кв м, на первом этаже. 8 прописанных, азербайджанцы. Все, как я люблю 😊
Нашел телефон должника, созвонились. «Буду биться говорит, квартиру не отдам».
Сходил на квартиру. Там примерно столько же людей проживают, но это таджики. Сдает товарищ квартиру, а сам и семья живут в большом доме в деревне.
Других желающих на такое добро не набежало. Только вторая заявка. Забрал по номиналу, за 2,0 млн с учетом комиссии площадки. По плану продажная цена была 3,0 млн руб, и срок 6 месяцев.
Должник хотел в суде отстаивать свои интересы, но мы с его юристом переговорили, и юрист объяснил ему, что шансов нет никаких. Редкий случай. Гораздо чаще юристы работают по принципу «заключим договор, возьмем аванс, а там как пойдет».
Договорились с арендаторами, что до конца оплаченного месяца живут спокойно, потом уезжают. Посмотрел на Авито, подсказал им, что в этом же подъезде сдается квартира. Так что они с первого на третий переехали, не сильно напрягались.
Подал приставам заявление на снятие ареста через госуслуги в электронном виде. Те сразу сняли без проблем. Удивительно. Обычно приставы тупят и нужно лично покричать на них.
Сразу как получил протокол, подал в суд на признание утратившими право пользования. У меня в договоре все 8 прописанных Росимущество перечислило. Я запросил адресную справку из миграционной службы – там эти же ребята.
Судья почему-то не поверила насчет прописанных и запросила сама МВД.
Я говорил, что в МВД бардак с регистрационным учетом. В суд приходит ответ, и там другие люди. То есть тоже 8 человек, двух не хватает и два лишних. Сходил в управляшку. Там те же данные, как и у меня, никаких лишних людей.
У меня в Ярославле довольно много знакомых в диаспоре. Я нашел этих двух (папа с дочкой), говорят что приписывались к должнику за деньги, года два назад уже снялись с регистрации. Прислали фотографии паспорта со штампом о новой прописке по другому адресу.
Двое непрописанных – это взрослые дети должника, выросли, уехали, снялись с регистрации.
Показал судье, она говорит «фигня, для МВД это нормально». Судья предлагает отказаться от двоих по кому информации в суде нет, что они прописаны. Я не хочу, прошу оставить в иске всех. Судья говорит, или отказывайся или будет в решении прям «удовлетворить частично, 6 признать, а по двум отказать». Пришлось уточнять исковые требования.
Я волновался как пройдет в миграции. Сфоткал в суде ответ МВД и отнес в миграционную службу вместе с решением суда. Они не напрягались. Так случается, когда граждане уезжают в другой город, и становятся там на учет, без снятия по месту предыдущей прописки. Никто эти данные не синхронизирует. И стоит гражданин на учете в двух или в трех-четырех-пяти местах.
Из-за того, что решение было заочным, срок затянулся. У меня квартира была готова на продажу, покупатель дал задаток, и ждали только решения суда.
В самой квартире было очень много тараканов. Я травил специальными ловушками, они показали себя хорошо. Примерно за 2 недели всех тараканов выгнал.
Насчет первого этажа. Я первый этаж люблю. Надо просто искать тех покупателей, кто первый этаж предпочитает. Старики, инвалиды, семьи с маленькими детьми, беременные, многодетные. Нашел покупателя быстро.
Продал за 3,1 млн – выше, чем планировал.
Я выставляю всегда выше плана и потом снижаю в зависимости от активности покупателей.
Расходы на клининг, замену газовой колонки, коммуналку, налоги и рекламу на авито/циан составили 150 тысяч рублей. Чистая прибыль 950 тысяч рублей. 47% к покупной цене.
Срок в сделке от оплаты до оплаты 114 дней. Доходность на весь вложенный капитал 222,7% годовых сложным процентом.
Вот примерно так я стараюсь работать. Находить недооцененный объект и брать то, что другие обходят стороной.
