Рантье vs Спекулянт: в чем разница?
Если вы решили зайти в арендный бизнес (жаргонно ГАБ), важно на берегу ответить себе на вопрос: «Я кто?». От этого выбора зависит не только объект, который вы купите, но и математика, на которую вы будете расчитывать. Ранее обсудили, что , но так и не разобрались в типах инвесторов:
Инвестор-спекулянт.
Его задача сделать несколько десятков годовых на капитале.
Логика: Купить недооцененный объект, дооценить его (увеличить мощность, сделать ремонт, разделить, посадить арендатора) и успешно продать.
Математика: Здесь смотрят не на МАП (месячную арендную плату), а на потенциал капитализации (в том числе из-за МАП). Если объект после улучшайзинга вырастет в цене на 30-40% - сделка!
Риск: Ошибка в оценке ликвидности, расходах на улучшение, цене входа, новых вводных, причинах недооцененных продаж. Спекулянт должен знать, сколько он вложит, как улучшить и кому перепродаст этот лот через 6-12 месяцев.
Инвестор-рантье.
Это человек, который покупает готовый объект с ежемесячным арендным потоком.
Логика: Купить готовый продукт, где всё уже работает. Арендатор платит, индексация прописана, документы оформлены.
Математика: Здесь важна чистая окупаемость (после всех налогов и эксплуатации) и устойчивость арендатора. Рантье не хочет заниматься стройкой, он хочет получать смс об аренде от банка.
Риск: Съезд арендатора, "надутые ставки", скрытые риски.
В чем обычно проблема? Часто новички пытаются быть немножко рантье и немножко спекулянтом. В итоге покупают полузаполненный объект с потенциалом роста, в локации, которая не растет (как плохой спекулянт).
Рекомендация: Определите свою стратегию до выхода на сделку. Нужен быстрый рост капитала? Ищите недооцененный метр. Нужно припарковать деньги? Берите ГАБ с подтвержденным товарооборотом и понятным сетевиком.
Тестово взяли несколько человек на "ГАБ под инвестора", куда рантье прямая дорога. За подробностями
https://t.me/shevches
