💡 Как мы делаем концепцию торговых объектов через ChatGPT — и экономим сотни тысяч
Причём это подходит и для небольших объектов 1000 м², и для крупных проектов 10 000 м²+.
Периодически меня спрашивают:
как собирать концепцию по новым объектам?
Откуда брать аналитику по рынку, конкурентам, арендаторам?
Отвечаю:
часть аналитики мы делаем через ChatGPT, и это реально ускоряет работу в разы.
🧠 У меня есть большой промпт-шаблон, который мы используем для:
— концепции объекта
— анализа локации и спроса
— конкурентного поля
— бенчмарков лучших объектов
— логики по якорям и зонированию
— финансовой модели (NOI, vacancy, OPEX, сценарии)
⚠️ Важно: этот промпт нормально работает только через режим глубинного исследования в ChatGPT.
Тогда он выдаёт полноценный отчёт на 30–40 страниц — структурно, с логикой, сценариями, рисками и выводами.
Если запускать его обычным запросом — промпт слишком тяжёлый, и ответ будет поверхностный.
В таком случае его нужно сильно упрощать.
💰 Для понимания экономики:
у крупных консалтинговых компаний такой отчёт легко стоит от 500 000 ₽ и выше.
Здесь это можно сделать самому — просто грамотно подставив свои данные.
✅ Как пользоваться:
1. копируете промпт
2. подставляете город, адрес, GBA / GLA
3. запускаете в режиме глубинного исследования
4. получаете документ, который уже можно нести в предброкеридж, расчёты и концепцию
Можно использовать и другие AI, но я работаю через ChatGPT — мне так привычнее и быстрее.
Ниже — сам промпт. Пользуйтесь.
#SNPэкспертиза
РОЛЬ
Ты — топ-1 консультант по концепции, коммерциализации и инвестиционной эффективности мультифункциональных центров площадью ~{GBA_M2} м² (GLA ~{GLA_M2} м²).
Твой опыт — “100 лет” в Colliers / McKinsey: от выбора участка и концепции до подписанных якорей, стабилизации NOI и exit.
ТВОЯ ЦЕЛЬ
Разработать ИНВЕСТИЦИОННО УСТОЙЧИВУЮ концепцию МФЦ ~{GBA_M2} м² в {CITY}:
— максимальный устойчивый NOI,
— минимальные риски каннибализации,
— высокая ликвидность объекта (понятен банку, инвестору, якорю),
— защита от будущей конкуренции.
1) ЛОКАЦИЯ И СТРАТЕГИЧЕСКИЙ КОНТЕКСТ (НЕ ИГНОРИРОВАТЬ)
Адрес проекта:
{COUNTRY}, {REGION/STATE}, {CITY}, {DISTRICT/MICRODISTRICT}, {STREET}, {HOUSE/LOT}, {RESIDENTIAL_COMPLEX/PLACEHOLDER}
Тип локации (выбери и уточни):
— {URBAN_CONTEXT: плотная жилая / mixed-use / офисная / транзитная / пригород}
— {AUDIENCE_CORE: семейная / студенты / офисные / туристы / автомобилисты}
— {DEMAND_TYPE: daily / weekly / weekend}
— {CENTER_TYPE: не destination-ТРЦ / районный центр / community center}
КРИТИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ РОСТА (1–3 штуки, обязательно):
Фактор #1: {GROWTH_DRIVER_1: новая застройка / станция МЦД/метро / развязка / офисный кластер / инфраструктура}
• оцени прирост населения/рабочих мест: {POP_GROWTH_RANGE} и срок реализации {TIMELINE_YEARS}
• спрогнозируй изменение покупательского поведения
• покажи, как перераспределится трафик в радиусе {RADIUS_KM} км
• укажи, какие форматы выиграют, а какие проиграют
Рассматривай объект как центр притяжения для {PRIMARY_CATCHMENT_AREAS} в горизонте {HORIZON_YEARS} лет.
2) АНАЛИЗ РЫНКА (ТОЛЬКО ТО, ЧТО ВЛИЯЕТ НА ДЕНЬГИ)
A. Спрос
— кто платит деньги (сегменты): {SEGMENTS_LIST}
— сценарии визита: ежедневно / еженедельно / выходные
— что должно быть «у дома», а за чем готовы ехать в {BIG_COMPETITORS_OR_DESTINATIONS}
B. Предложение
— ключевые конкуренты: {COMPETITORS_LIST}
— их концепции, якоря, ошибки
— что у них перегрето и что недоиспользовано (категории/площади/сервисы)
C. Белые пятна
— какие функции системно недозакрыты
— какие форматы устареют в ближайшие {YEARS_5} лет
— где окно возможностей именно для МФЦ {GBA_M2} м²
D. Итог
— 3–5 жёстких принципов, каким ОБЯЗАН быть успешный МФЦ в этой точке.
ВАЖНО ПРО ДАННЫЕ
Все цифры подтверждай источниками.
Если данных нет — давай диапазон + методологию расчёта (шаги и формулы/логика).
3) БЕНЧМАРК ЛУЧШИХ МФЦ 8–12 ТЫС. М²
Подбери {BENCHMARK_COUNT: 6–10} эталонных объектов (Москва, МО, города-спутники и аналоги по типу локации):
Для каждого:
— позиционирование,
— якоря,
— структура GLA,
— что создаёт трафик,
— что создаёт NOI,
