🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

Public

Просмотреть канал

Не можете присоединиться? @immotupagermania

0

3k Участники

Обновлено: May 8, 2026 at 1:43 AM

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

Всё о покупке, ипотеке, аренде в Германии. Обзоры цен и условий, кейсы, советы. Помощь, консультации. 💬 Чат для общения, вопросов → https://t.me/immochattg 👉 Запросы по услугам: @TupaGermaniaBot 📁 Все наши каналы и чаты → t.me/addlist/5EqxLSIZ8541MzYy

Join @immotupagermania for exclusive tupagermaniabot and tmeaddlist5eqxlsiz8541mzyy content and discussions in 12

Рейтинг

Глобальный рейтинг

#456

+2

Рейтинг по языку

#45

+1

Рейтинг по категории

#23

-1

Рост участников (Последние 3 дней)

Всего: 3.0K

Рост за 24ч: +0 0%

Loading...

Рейтинг

Требуется вход

Loading...

Loading recommended channels...

Последние посты

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Рынок недвижимости Дубая и Германии: риск VS доходность для инвестора

В 2023 году у нас случился разговор с клиентом, который искал варианты для инвестиций в недвижимость и хотел понять, что делать дальше с точки зрения доходности и рисков в долгую.

Мы детально посмотрели цифры по инвестиционным квартирам в Германии с учётом региона и формата сдачи — от классической долгосрочной аренды до более активных моделей.

По результатам расчётов валовая доходность типичной инвестиционной квартиры в Германии в зависимости от региона и формата сдачи находилась в диапазоне примерно от 3 до 6% годовых.

Клиента это заметно разочаровало. Особенно — на фоне объектов в Дубае, где он ориентировался на валовую доходность около 7–9% годовых по тем предложениям, которые ему показывали местные консультанты и застройщики.

При этом на тот момент клиент не был налоговым резидентом Германии. Поэтому налоговые вычеты и возможности оптимизации налогообложения, которые делают https://www.tupa-germania.ru/finansy/investitsii-v-nedwizhimost.html привлекательным инструментом для резидентов, для него практически не играли роли и не компенсировали разницу в заявленной доходности.

Почему цифры по доходности — далеко не вся картина

Разница в заявленной доходности между Германией и Дубаем действительно выглядит впечатляюще, если смотреть только на проценты на бумаге.

В Дубае комбинация более высоких арендных ставок по отношению к цене покупки и особенностей налоговой системы создаёт картину более привлекательного денежного потока для международных инвесторов.

В Германии значительная часть потенциального дохода «съедается» налогами, сопутствующими расходами и регулированием рынка аренды. Но именно налоговая составляющая при статусе налогового резидента способна частично улучшить итоговую эффективность инвестиции.

Однако любой инвестор, который ориентируется только на показатель валовой доходности, фактически смотрит лишь на один слой риска и упускает остальные — политические, правовые и валютные риски.

А эти факторы могут оказаться гораздо сильнее любого «дополнительного» процента дохода. И именно они в полной мере проявились на рынке недвижимости Дубая в 2026 году.

Что происходит с рынком недвижимости в Дубае сейчас

Новости последних недель показали, насколько быстро может измениться восприятие «безопасного» рынка.

После ударов ракет и дронов по территориям ОАЭ, включая район Downtown Dubai и искусственный остров Palm Jumeirah, часть офисных и жилых локаций оказалась под прямой угрозой, а люди были вынуждены искать укрытие в подземных парковках.

Некоторые международные компании временно эвакуировали свои офисы и персонал из Дубая.

На этом фоне количество сделок купли-продажи резко снизилось, а общий объём рынка ощутимо сократился.

Для многих инвесторов, которые воспринимали Дубай и ОАЭ как «тихую гавань», абстрактный геополитический риск быстро превратился в конкретную угрозу с прямыми последствиями для цен, ликвидности и оценки активов.

________________

Мы помогаем клиентам разбираться в сложных финансовых и страховых вопросах в Германии, проводить расчёты по недвижимости, сравнивать варианты по доходности и рискам. Чтобы была возможность принимать взвешенные решения.

В работе с такими запросами фокус всегда один: не просто найти объект с высокой валовой доходностью, а построить систему, в которой риск, ликвидность, налоговая нагрузка и правовая защита сбалансированы под конкретную жизненную ситуацию семьи и её налоговый статус.

Что ж, Германия в этом контексте часто выглядит менее ярко по цифрам доходности, но более понятной и предсказуемой по правовой базе и защите инвестора в долгую.

👉 https://t.me/TupaGermaniaBot

Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

1,620

12

0

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Immobilienrente в Германии — модель номер 3: продажа с пожизненным правом пользования

Мы уже разобрали 2 модели, где можно получить деньги от недвижимости и при этом не «выселяться»:

👉 1)
👉 2)

Теперь третий вариант — более жёсткий по структуре, но для некоторых семей он оказывается самым понятным: вы продаёте объект и получаете крупную сумму сразу, но сохраняете право пользоваться жильём пожизненно.

Итак, Verkauf mit Nießbrauchrecht — продажа с правом пожизненного пользования

Суть модели:

• собственники продают объект
• при этом за ними закрепляется Nießbrauchrecht — право пожизненно пользоваться объектом и сдавать его в аренду
• обязанность по содержанию объекта (Instandhaltung и Umbauten) остаётся за держателем Nießbrauchrecht (то есть за бывшими владельцами)

Как формируется сумма, которую получает продавец:

1) берётся рыночная стоимость недвижимости (Verkehrswert)
2) считается стоимость Nießbrauch (она зависит, в том числе, от возраста и расчётных параметров)
3) стоимость Nießbrauch вычитается из Verkehrswert
4) оставшаяся разница выплачивается продавцу как единовременная выплата (Einmalzahlung)

На практике такую модель часто реализуют через частных инвесторов и посредников (встречаются, например, HausplusRente или Degiv).

❗Ключевое условие (без него схема часто «не сходится»)

Полученная Einmalzahlung должна покрыть остаток ипотечного/кредитного долга, если он есть.
Если сумму кредитов закрыть нельзя, сделка обычно либо невозможна, либо экономически нецелесообразна.

Безопасность и защита прав

Чтобы бывший собственник был защищён, Nießbrauchrecht обычно вносится в Grundbuch в первом ранге.
Это означает: даже если покупатель, например, не выполняет свои обязательства, право пользования у держателя Nießbrauch остаётся.

Что происходит, если человек переезжает в Pflegeheim

Nießbrauchrecht сохраняется.

То есть можно:
• сдавать объект в аренду
• получать арендный доход (Mieteinnahmen)

Но есть и обратная сторона

Все расходы на ремонт, содержание и модернизацию несут держатели Nießbrauchrecht.
В реальности в старшем возрасте это может стать тяжёлой нагрузкой — особенно если объект требует вложений.

Если в договоре есть Mindestnutzungszeit (минимальный срок использования)

Если согласован минимальный срок, а человек умирает раньше, наследники получают компенсацию за оставшийся период.

Пример расчёта

Дано:

• возраст: 75 лет
• стоимость дома (Verkehrswert): 400 000 €
• рыночная аренда: 1 500 € / месяц (18 000 € в год)

Расчёт:

По формуле «Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung» (на основе Bewertungs­gesetz и таблиц Bundesfinanzministerium), при ставке 5,5% и Vervielfältiger 9,333 (в 2025) стоимость Nießbrauch составила 167 994 €.

Если вычесть её из Verkehrswert:

400 000 € – 167 994 € = 232 006 €

Это пример возможной Einmalzahlung ДО вычета дополнительных расходов.

✅ Плюсы модели

• пользоваться объектом можно почти как классический собственник
• подходит не только для жилья «для себя», но и для сдаваемых домов и даже коммерческих объектов (Gewerbeimmobilien)

❗Минусы модели

• содержание/ремонты остаются на держателе Nießbrauch (это может быть сложно в старшем возрасте)
• доход от аренды (Mieteinnahmen) облагается налогом

💫 Ещё другие интересные варианты Immobilienrente в Германии рассмотрим в следующих постах)

👉 https://t.me/TupaGermaniaBot

Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Как сделка сорвалась в день подписания договора купли-продажи недвижимости

В декабре 2025 к нам обратилась семейная пара:

- семейная пара ~40 лет
- жена гражданка Германии, супруг — страны ЕС (ПМЖ в Германии)
- ищут небольшой дом в округе Гамбурга
- бессрочные трудовые договоры с пройденным испытательным сроком
- совокупный доход обоих супругов ~5700 евро нетто
- собственные сбережения 90-100к евро

Цель: максимально быстро найти дом, чтобы лето провести уже там.

Пара пришла с конкретным домом, который уже нашла и хотела купить. Мы разобрали этот конкретный вариант, по итогам разбора — он не подошел нашим клиентам (очень завышена цена, объект очень старый и нуждался в реновации). Мы посмотрели еще пару вариантов и нашли компромиссный.

Дом 1897 года постройки, полная модернизация была в 2009 году. Общая жилая лощадь 140 квадратных метров (капитальный первый этаж + небольшой чердак как хобби-комната). На участке 329 квадратных метров.
Цена: 399.000 €.
В целом, дом хороший и ухоженный. Продают старики — хотят переехать в небольшую квартиру, т.к. тяжело обслуживать дом.

Мы пулей вышли на сделку, документы были чистые и готовые. Ипотека была одобрена на 352к евро под 3,8% годовых с фиксацией на 10 лет. Ежемесячный платеж 1530 евро.

Был даже назначен термин у нотариуса на 27 февраля для подписания договора купли-продажи.

Старики просили пожить в доме еще какое-то время, чтобы могли найти себе квартиру. Это нормальная практика — срок прописывается в договоре и подписывается у нотариуса. Мы готовы были пойти навстречу, если проживание стариков не превышает 3-6 месяцев, т.к. наши клиенты тоже живут в аренде.

Подключили наших юристов к составлению договора купли-продажи, чтобы составить его максимально корректно и беспроблемно для клиентов. Черновик договора согласовали.

Но тут стали появляться «звоночки». Выяснилось, что ситуация не из простых, потому как есть определённая сложность во взаимоотношениях между супругами. Жена заинтересована в максимально быстрой продаже. А муж, учитывая значительные вложения времени, сил и средств в этот дом, не готов к продаже и фактически использует любые аргументы, чтобы сделка не состоялась. Риелтор убеждал нас, что все в порядке...

В итоге наступает день подписания договора купли-продажи 27 февраля. Рано утром мы получаем сообщение: дом не продается, а сделка полностью аннулируется. Без подробностей. Звоним риелтору, тот просит дать ему время, чтобы ещё раз переговорить с семьёй. Была пятница, а в понедельник стало ясно, что сделка, которая уже считай была «в руках», так и не состоится.

🙌 Мы с клиентами оперативно написали в банк об отзыве ипотеки. На это дается 14 дней с момента подписи, договор с банком был подписан 23 февраля.

💶 Оплата услуг нотариуса, риэлтора — на подавце, потому что сделка сорвалась по его инициативе.

https://t.me/TupaGermaniaBot

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Mietrendite в Германии в 2025: где доходность была больше, а где меньше

Если вы смотрите на недвижимость как на инвестицию, учитывайте, что в 2025 в Германии доходность аренды (Mietrendite) была очень разная.

В одних регионах инвестор может видеть 8% и выше, а в других — 2–3% годовых. И это не ошибка в расчёте, а нормальная картина рынка: в Германии наблюдается сильная неоднородность.

Поэтому ориентироваться только на известность города или субъективное ощущение «вот тут красиво, значит выгодно» уже не работает. Нужна Standortanalyse — реальный разбор региона, спроса и цифр.

Где самая высокая Mietrendite (7–9% в год)

Самые высокие показатели в 2025 году показали ряд районов Центральной и Восточной Германии. В числе округов, где доходность часто находится в диапазоне примерно 7–9%:

- Vogtlandkreis
- Mansfeld‑Südharz
- Altenburger Land
- Elbe‑Elster
- Sömmerda
- Saale‑Orla‑Kreis

Почему эти районы? Если вкратце, то в этих локациях чаще совпадают два условия — относительно доступные цены покупки + устойчивый спрос на аренду.

Для частных инвесторов и семей, которые строят портфель недвижимости как долгосрочный источник пассивного дохода, такие районы иногда оказываются интереснее «дорогих» мест — просто потому, что математика тут понятнее.

Отдельно важный сигнал: в некоторых из этих районов за последний год был двузначный рост доходности — это может означать продолжающуюся переоценку рынка в пользу менее перегретых локаций.

Где доходность низкая

На противоположной стороне — дорогие и туристические регионы, которые в глазах многих выглядят идеально, но по цифрам дают низкую доходность.

В округах вроде:

- Garmisch‑Partenkirchen
- Miesbach
- Nordfriesland

средняя доходность часто не дотягивает до 3% годовых.

Причины логичные:

- высокая стоимость покупки
- при этом ограниченный потенциал роста арендных ставок

Плюс есть красные флаги: в отдельных местах доходность снизилась по сравнению с прошлым годом — например, отмечались случаи в Potsdam, Landshut и в районе Ostallgäu.
Для владельцев это может давить на чистую доходность, а для новых инвесторов — повод осторожнее входить на рынки, которые могли быть переоценены.

Что с крупными городами

В метрополиях общий тренд — умеренный рост доходности, но разница между городами становится заметнее.

Среди крупных городов наиболее интересными по сочетанию текущей доходности и динамики выглядят:

- Stuttgart
- Leipzig

В то же время Berlin показывает лёгкое снижение доходности и остаётся единственной крупной метрополией с отрицательной динамикой. А München впервые перешёл порог 3%, но всё равно остаётся внизу рейтинга по абсолютным значениям

И это подтверждает главный вывод 2025 года: привычная логика «большой город = надёжная инвестиция» больше не работает без расчёта.

Как мы это считаем в работе

Мы постоянно помогаем клиентам делать расчёты рентабельности и подбирать регионы, где соотношение цены и доходности действительно подходит под цель.

Часто к нам приходят частные инвесторы с портфелями до 20 объектов, которые смотрят на недвижимость как на инструмент долгосрочной финансовой безопасности, а не короткой спекуляции.

В таких случаях мы осознанно отходим от названий и фокусируемся на цифрах:

✅ Kaufpreis (цена покупки)
✅ Miete (реалистичная аренда)
✅ Leerstandsrisiko (риск простоя)
✅ laufende Kosten (текущие расходы)
✅ реалистичный сценарий развития на горизонте 10+ лет

И главный вопрос для инвестора сегодня не «в каком городе покупать», а «какая комбинация региона + объекта + стратегии даст устойчивую чистую доходность с учётом ваших целей и допустимого риска».

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Германии как инвестицию и хотите сравнить выбранный объект с альтернативами в других регионах, можем обсудить цифры и стратегию под вашу ситуацию.

https://t.me/TupaGermaniaBot

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Immobilienrente в Германии 2: срочная рента с правом проживания

Первый вариант Immobilienrente (когда можно получать доход от недвижимости и продолжать жить в ней) — пожизненная рента с правом проживания — мы уже . Теперь давайте посмотрим на второй — он менее известен, но для многих может оказаться даже более подходящим.

Срочная рента с правом проживания — zeitlich befristete Leibrente mit Wohnungsrecht

При срочной ренте собственники продают объект, сохраняют право проживания и получают ренту на определённый срок, а не пожизненно.

Стоимость Wohnungsrecht вычитается из стоимости недвижимости, из оставшейся суммы рассчитывается ежемесячная рента на заранее оговорённый срок (например, 10 лет).

Некоммерческие фонды, такие как Stiftung Liebenau, Caritas или Evangelische Hospiz-Stiftung, часто платят немного меньше, так как часть маржи идёт на социальные цели.

Обычно действуют минимальный возраст и минимальная стоимость объекта. Например, Stiftung Liebenau требует возраст от 65 лет и стоимость недвижимости от 200 000 евро, а Deutsche Immobilien-Renten AG устанавливает минимальную стоимость 250 000 евро и более высокий возрастной порог для мужчин и женщин.

Для безопасности важно, чтобы право проживания было внесено первым в Grundbuch, а выплаты ренты были дополнительно застрахованы через Höchstbetraghypothek или Reallast.

В некоторых моделях при просрочке более трёх месяцев по ренте весь ещё не выплаченный остаток может стать немедленно подлежащим оплате. Возможна также оговорка о возврате объекта (Rückfallklausel): если бывший владелец возвращает полученные средства плюс проценты, он может снова стать собственником.

При переезде в Pflegeheim Wohnungsrecht как личное право прекращается, но можно заранее прописать компенсационные выплаты. Отдельные фонды, например Stiftung Liebenau, также выплачивают остаточную стоимость при выезде до достижения статистической продолжительности жизни.

Если Instandhaltung по договору остаётся за покупателем, ежемесячная рента будет ниже. А если обязанность по содержанию остаётся за жильцом, рента может быть выше.

При наличии минимального срока наследники получают ренту до конца этого срока.

Пример. Для дома стоимостью 400 000 евро, рыночной аренды 1 500 евро и 75-летней владелицы с ожидаемой продолжительностью жизни около 13 лет Stiftung Liebenau рассчитала около 1 400 евро в месяц, но только на 10 лет.

✅ Преимущества: размер срочной ренты выше, чем пожизненной ренты.

❗Недостатки: выплаты не пожизненные, а доходная часть (Ertragsanteil) ренты облагается налогом.

💫 В следующих постах рассмотрим другие модели Immobilienrente.

👉 https://t.me/TupaGermaniaBot

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Газовое и масляное отопление в Германии: запрета нет, но экономика меняется 📣

Федеральное правительство Германии готовит реформу закона об энергетике зданий — Gebäudeenergiegesetz (сокр. GEG), который многие знают как «закон об отоплении». По ней газовые и масляные системы отопления остаются разрешёнными — их по‑прежнему можно устанавливать в жилых домах. При этом государственная поддержка модернизации отопления и перехода на более экологичные решения сохраняется как минимум до 2029 года.

Отмена жёсткого 65%-правила, но не курса на декарбонизацию

Ранее новая установка системы отопления была связана с требованием: минимум 65% энергии из возобновляемых источников. Именно это «правило 65 процентов» стало символом принуждения к тепловым насосам и вызвало серьёзное сопротивление рынка.

В новом политическом компромиссе 65%-требование отменяется, вместо этого говорится о том, что системы должны «преимущественно быть CO₂‑свободными».

Собственникам возвращается свобода выбора технологии: газ, масляное отопление, тепловой насос, центральное теплоснабжение, гибридные системы и другие варианты.

Новые требования к топливу: «зелёный» газ и масло

Вместо прямого запрета котлов государство усиливает регулирование качественного состава топлива. Что планируются:

✔ обязательные квоты на климатически нейтральные компоненты (биометан, синтетическое топливо, био‑масло и др.)
✔ старт с небольшой доли (~1%) с постепенным увеличением после 2028/2029 года
✔ формально ответственность за выполнение квот возложена на энергетические компании, но экономическая нагрузка через тарифы в итоге ляжет на потребителей

Итог для клиента: газовое и масляное отопление юридически остаются возможными, но стоимость топлива в долгосрочной перспективе будет расти — не только из‑за рынка, но и из‑за CO₂‑цены и «зелёных» квот.

Государственная поддержка: где деньги и до какого срока

Государство сочетает свободу выбора отопления с поддержкой зелёных инвестиций. Основные моменты:

✔ поддержка модернизации отопления и перехода на климатически нейтральное отопление сохраняется как минимум до 2029 года
✔ федеральная программа BEG: базовая субсидия около 30%, дополнительные бонусы могут довести суммарную поддержку до ~70% инвестиций
✔ новые правила окончательно вступят ориентировочно с 1 июля

Формула проста: «Вы можете оставить газ/масло, но если хотите думать о будущем и снижать риски — переход на более зелёные технологии субсидируется».

Что это значит для собственников и инвесторов

Краткосрочно:

🔸 действующие газовые и масляные системы отопления не будут внезапно запрещены
🔸 для новых объектов снова открывается опция классической газовой или масляной системы

Средне- и долгосрочно:

🔸 рост цены CO₂, увеличение доли «зелёных» компонентов, возможное ужесточение правил после 2030 года
🔸 высокая государственная поддержка для тех, кто планирует переход на тепловой насос или другие энергоэффективные решения

Стратегически: напряжение вокруг темы отопления снижается, но тренд на декарбонизацию недвижимости остаётся. Собственникам и инвесторам нужно учитывать не только стоимость установки сегодня, но и будущие эксплуатационные расходы, налоговую нагрузку и ликвидность объекта через 10–15 лет.

---------------------

Мы постоянно разбираемся в сложных финансовых вопросах, проводим расчёты, чтобы клиенты могли принимать взвешенные решения. И помогаем:

✅ оценивать экономику разных систем отопления с учётом будущих цен на энергию, CO₂ и «зелёных» квот

✅ интегрировать выбор отопления в общую финансовую стратегию: кредит, риск‑профиль, срок владения, возможная сдача в аренду

✅ использовать государственные программы, чтобы уменьшить собственные инвестиции и повысить ценность объекта

👉 https://t.me/TupaGermaniaBot

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Immobilienrente в Германии: пожизненная рента с правом проживания 🏡💰

Владельцы недвижимости иногда спрашивают нас:
как можно получить доход от дома или квартиры, но при этом продолжать там жить?

Для этого существуют разные модели Immobilienrente (пенсии из недвижимости). И на канале мы постепенно разберём основные варианты, с которыми реально можно столкнуться в Германии.

Первый — это пожизненная рента с правом проживания

Как работает Leibrente mit Wohnungsrecht

Собственник продаёт недвижимость, но:

🔸 получает пожизненную ежемесячную ренту

🔸 сохраняет право проживания до конца жизни

Размер выплат рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта. Из неё вычитается стоимость пожизненного права проживания и возможные расходы на содержание.

Часть суммы можно получить сразу, а остальное — в виде ежемесячной выплаты.

Обычно действует минимальный возраст (часто от 65 лет) и требования к стоимости объекта.

Важная юридическая защита

Право проживания обязательно вносится в реестр недвижимости Grundbuch — причём в первом ранге.

Чтобы защитить саму выплату ренты, в пользу продавца оформляется обременение в виде реальной нагрузки Reallast или ограниченной ипотеке Höchstbetraghypothek в пользу продавца. По такой модели работает, например, Stiftung Liebenau.

Что, если человек переезжает в дом ухода?

Если владелец переезжает в Pflegeheim, право проживания обычно прекращается.

Но можно заранее предусмотреть компенсацию: некоторые фонды выплачивают остаточный капитал, если человек переехал раньше своей статистической продолжительности жизни.

Кто платит за содержание?

По умолчанию:

— текущее содержание недвижимости оплачивает покупатель
— расходы на перепланировки — проживающий

Если в договоре предусмотрен Mindestlaufzeit (минимальный срок выплат), наследники могут получить остаток ренты в случае ранней смерти владельца.

Пример расчёта

Дом стоимостью 400 000 €, рыночная аренда — 1 500 € в месяц.
Для 75-летней женщины со статистической продолжительностью жизни около 13 лет расчёт дал пожизненную ренту примерно 1 010 € в месяц.

Плюсы и минусы

✅ Пожизненная гарантированная выплата
✅ Возможность остаться жить в своём доме

❌ Часть ренты облагается налогом — её размер зависит от возраста получателя

💫 В следующих постах рассмотрим другие модели Immobilienrente.

👉 https://t.me/TupaGermaniaBot

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Аренда в Германии дорожает: меньше предложений, больше временных договоров

Во втором полугодии 2025 арендные ставки в немецких городах выросли быстрее, чем общая инфляция.

По данным индекса GREIX, в четвертом квартале рост составил 1% по сравнению с предыдущим, а с учётом инфляции — 0,7%.

В годовом выражении аренда подорожала на 4,5% номинально и в реальном — на 2,3%. С 2015 года ставки аренды увеличились на 14% сильнее, чем общая потребительская инфляция.

Какие города лидируют по росту цен

Наибольший рост зафиксирован в Кёльне (+3,4%) и Мюнхене (+1,9%). В Гамбурге и Франкфурте-на-Майне — около среднего по стране уровня в 1%. Дюссельдорф показал лёгкое снижение на 0,1%.

Средняя базовая арендная ставка в Мюнхене достигла 23,35 евро за кв. м, во Франкфурте — 17,36 евро, а в Лейпциге — 10,22 евро.

По 37 исследуемым городам и регионам средний показатель составляет 14,41 евро за кв. м.

Падение числа предложений

Количество объявлений о сдаче жилья в четвертом квартале 2025 снизилось более чем на 10% по сравнению с предыдущим кварталом и на 7% в сравнении с тем же периодом прошлого года.

Параллельно растёт доля временных договоров и меблированных квартир: по Германии в 2025 они составили более 17% всех объявлений.

В восьми крупнейших городах этот показатель близок к 25%, а в Мюнхене — около трети всех предложений.

Что это значит для арендаторов и экспатов

Людям с низким доходом, студентам и молодым работникам труднее https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/arenda-nemetskogo-zhilja.html. Даже квалифицированные специалисты, переезжающие внутри Германии или из-за рубежа, сталкиваются с серьёзными барьерами на рынке аренды.

Сокращение числа объявлений связано в том числе с тем, что многие арендаторы стараются удержать старые контракты, а часть объектов передаётся «по знакомству» — без публичных онлайн-инсертов.

Как арендатору проверить Mietpreisbremse на практике

https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/mietpreisbremse.html действует в так называемых районах с напряжённым рынком жилья. И, согласно продлению закона, может применяться до 31 декабря 2029.

Общее правило: при новом договоре аренды базовая арендная плата не должна превышать местную сравнительную аренду более чем на 10%.

Простой алгоритм проверки:

1. Найдите свой город или район в списке регионов, где действует Mietpreisbremse (инфо публикуется на сайте земельного правительства или муниципалитета).

2. Определите местный уровень сопоставимой аренды через официальный арендный индекс (Mietspiegel).

3. Сравните базовую арендную ставку из договора (без Neben­kosten) с Mietspiegel: если она выше более чем на 10%, есть основания подозревать нарушение Mietpreisbremse.

4. Зафиксируйте все данные письменно (адрес, площадь, состояние квартиры, ссылка на Mietspiegel) и запросите у арендодателя обоснование размера аренды в письменной форме.

☝На практике механизм Mietpreisbremse не работает автоматически: арендатор сам должен проверить договор и при необходимости официально оспорить завышенную аренду.

Здесь хорошо, когда есть https://www.tupa-germania.ru/strahovki/juridicheskaja-strahovka-v-germanii.html с включённой опцией защиты по вопросам аренды жилья (Mietrechtsschutz). Оно обычно покрывает:

- консультации у адвоката по вопросам Mietpreisbremse и аренды в целом
- подготовку претензий к арендодателю и досудебную переписку
- расходы на судебное разбирательство, если спор доходит до суда

Для многих арендаторов, особенно экспатов, это часто единственный реальный инструмент, чтобы без страха перед расходами защищать свои права и добиться снижения завышенной аренды или возврата переплаты.

Если нужно, мы поможем подобрать оптимальное решение или проанализировать действующий договоры, чтобы выстроить долгосрочную финансовую безопасность в условиях растущего рынка аренды.

🔗 https://tupa24.de/insurance/rsv/

👉 https://www.tupa-germania.ru/service/ipoteka.html

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Субаренда в Германии: можно ли пересдавать квартиру другим вдвое дороже?

В Берлине арендодателю удалось через суд выставить арендатора из квартиры, потому что тот сдавал её в субаренду...почти в 2 раза дороже.

Человек с 2009 года арендовал двушку в Берлине, и платил Kaltmiete (чистую арендную плату) 460 евро в месяц. В начале 2020 он уехал за гарницу и подумав, а чего жилью простаивать, стал сдавал квартиру в субаренду. Без разрешения истца, и уже за 962 евро в месяц.

Но, во-первых, максимально допустимая чистая арендная плата в соответствии с положениями о «контроле за арендной платой» Mietpreisbremse в этом районе составляет 748 евро в месяц. А потом, сумма-то почти вдвое выше того, что он платит владельцу!

Собственнику это всё самоуправство конечно не понравилось. Он расторг договор, но, как это часто бывает в Германии, одного Kündigung мало. Пришлось идти в суд, чтобы получить юридически обязательное решение о выселении.

Дело рассматривал сначала местный суд Шарлоттенбурга, который решил, что арендатора нельзя выставлять из квартиры. Но собственник обратился с апелляцией в региональный суд Берлина, и тот вынес ровно противоположный первому суду вердикт.

В итоге дело докатилось аж до Федерального суда Германии (BGH) в Карлсруэ. Который, наконец, поставил точку в этом споре, выдав ключевую мысль: субаренда — это не бизнес-модель.

BGH чётко заявил: да, сдавать жильё в субаренду можно (полностью или частично). Но если основной арендатор начинает зарабатывать на этом «сверху», особенно когда цена становится несоразмерной его собственной аренде, — это уже злоупотребление. Почти двукратное повышение суд счёл недопустимым. Кроме того, арендатор не имеет права на разрешение субаренды, нарушающей правила регулирования арендной платы.

Что это значит для арендаторов и арендодателей

Это решение не значит, что субаренда всегда должна стоить ровно столько же, сколько аренда. Доплаты возможны — например, за мебель, интернет, электричество или краткосрочную аренду.

И в рассматриваемом случае квартира действительно была полностью меблирована (телевизор, аудиосистема, посудомоечная и стиральная машины). На это и напирал ответчик. Но, как обосновал суд, надбавка должна быть объективно обоснованной и соразмерной. А просто поднять цену в 2 раза выше — это уже наглёж. Даже в регионах, где https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/arenda-nemetskogo-zhilja.html очень сложно.

Так что лучше всем учитывать этот момент. И тем, кто сдаёт жильё в субаренду, и тем, кто снимает)

🔗 https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/resume-dlya-arendy-v-germanii.html

👉 https://www.tupa-germania.ru/service/ipoteka.html

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

6 мая 2026 г., 04:55

📌 Свежий кейс из Мюнхена 🔥

Вcё началось ещё начале 2023 года, когда к нам пришла на консультацию клиентка.

Исходные данные:

✔ женщина с ребёнком
✔ ВНЖ по Голубой карте, в ближайшей перспективе подача на ПМЖ
✔ доход нетто ~5500 евро
✔ собственный капитал ~100к евро деньгами, плюс различные сбережения в акциях
✔ квартира нужна в Мюнхене в конкретном районе, т. к. ребёнок, школа

Мы провели консультацию и оценили возможности, исходя из перспективы получения ПМЖ в ближайшее время. Клиентка получила ПМЖ и вернулась через ~9 месяцев в начале 2024 для дальнейшего взаимодействия.

Искали долго, так как очень важно было сохранить район текущего проживания.

И нужно понимать, что рынок вторичной недвижимости в Мюнхене очень… рыночный :) Это не деревня, где все всех знают. Поэтому нужно внимательно смотреть документы, ситуацию, торговаться.

Так как дома обычно не новые, приходится перебирать документацию старых образцов за много лет. Плюс, при большом потоке продавцов и покупателей те или иные предпочитают прятать некоторую информацию, завышать цены и т. д.

Квартира нашлась лишь в декабре 2025!

Причём эту самую квартиру мы рассматривали с клиенткой раньше — примерно за 7 месяцев. Но там были арендаторы, которые «обещали съехать». Тогда мы отмели этот вариант, т. к. наша позиция была ясная: пока не съедут, даже не пишите нам! Но в декабре риелтор написала, что квартира будет официально свободна с 1.02.2026.

В процессе была небольшая проблемка. Клиентке уже 45+ лет. То есть, планируемый срок окончания ипотеки выходит на пенсию. Банки относятся очень осторожно к таким клиентам. Нам пришлось отправлять в банк частный пенсионный контракт и другие доказательства, что клиентка на пенсии будет в состоянии платить ипотеку. Также будет оформлен договор страхования жизни.

Итоговые условия:

🔹трехкомнатная квартира с балконом 70 кв.м
🔹на 3 этаже (последний, но без скосов, прямая крыша)
🔹в многоквартирном доме 1999 года постройки
🔹восточный тихий спальный район Мюнхена
🔹до метро ~2,4км
🔹передача ключей запланирована на февраль

Что по финансам:

💸 стоимость квартиры 560к €
💸 заемные средства: 462к, в банке ING под 3,69 %, с ежемесячной нагрузкой около 1.955 €
💸 фиксация ставки на 10 лет. Через 10 лет клиентка планирует полностью закрыть ипотеку.

👉 https://www.tupa-germania.ru/service/ipoteka.html

👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: https://t.me/TupaGermaniaBot

Showing 10 of 10 posts

No more posts