🪖 Строительная отрасль не в острой фазе кризиса, но адаптируется к новой реальности — эксперты
В ЦМАКП : строительная отрасль входит в острую фазу кризиса на ближайшие 2–3 года из-за дорогих кредитов, роста долговой нагрузки и рекордной доли прибыли.
⬇️ Эксперты считают, что говорить об «острой фазе кризиса» для всей отрасли избыточно.
Рынок находится в стадии коррекции после перегрева, давление усилилось, но запас прочности сохраняется — за счёт спроса на качественный продукт и адаптации девелоперов.
©️
https://t.me/aigul_iusupova_unikey, основатель и генеральный директор федерального девелопера UNIKEY:
Оценка ЦМАКП отражает реальность, но важно уточнить: отрасль не просто входит в острую фазу, а находится в ней с начала 2025 года. Именно тогда, на фоне резкого роста ключевой ставки, мы увидели фундаментальное сжатие спроса и рост долговой нагрузки. Сейчас мы в самой середине этого кризиса, и я надеюсь, что через год-полтора начнется снижение его остроты.
При этом корректнее говорить не об «обвале», а о фазе болезненной адаптации: по данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), чистые обязательства застройщиков достигли 481% EBITDA, а на крупнейших девелоперов уже приходится 2,4 млн кв. м жилья с задержками.
В Москве и крупных агломерациях массовый сегмент уже демонстрирует сжатие предложения и сближение цен с бизнес-классом, что косвенно говорит о вымывании наиболее доступного продукта.
ИЖС тоже заметно охлаждается: вывод на рынок новых проектов малоэтажной застройки в 2025 году снизился на 40%, и в 2026-м ожидается дальнейшее умеренное охлаждение. Коммерческая недвижимость чувствует себя лучше там, где есть инвестиционный спрос, но также страдает от дорогого финансирования. Бизнес-класс выглядит устойчивее массового сегмента, поскольку опирается на более платежеспособную аудиторию.
Ключевые факторы давления — это высокая стоимость проектного финансирования, жесткие ипотечные условия, сокращение бюджетной поддержки и, как следствие, сильное сжатие спроса и падение темпов продаж. При этом графики производства работ остаются неизменными.
Именно это несоответствие — когда расходы на стройку превышают поступления от продаж — ведет к росту процентной нагрузки и вынуждает застройщиков переносить сроки ввода объектов. Это не хаотичное явление, а осознанная стратегия: растягивая цикл строительства, девелопер регулирует свою финансовую нагрузку и балансирует ежемесячный объем продаж с затратами, чтобы не уйти в убыток по проекту с низкой рентабельностью. По данным ЦМАКП, компании уже направляют на проценты по займам 37% прибыли — это исторический максимум.
Что касается запусков, то здесь ситуация неоднозначная. Хотя в 2025 году многие заняли выжидательную позицию, в 2026 году мы видим оживление. В Москве за первые четыре месяца 2026 года на рынок было выведено 1,5 млн кв. м жилья, а в I квартале число стартов новых проектов выросло вдвое в годовом выражении. Однако такая динамика не говорит о том, что «все хорошо». В основном запускаются проекты, купленные еще до периода высоких ставок, в 2023-2024 годах. Инвестиции в них уже сделаны, и девелоперы вынуждены запускать стройку, чтобы вернуть вложенные средства.
В ИЖС ситуация иная: здесь действительно наблюдается приостановка новых проектов и отказ от расширения земельного банка из-за слабого спроса.
