Я с 2008 года в офисном фит-ауте, и хоть мое дело эффективно столы расставлять, но кой чего повидать успел.
Сегодня будет не про цифры, а наблюдения, как деформируется рынок офисов, и при чем тут архитекторы с их интерьерами
Про планировки
Самая эффективная фигура плана для рабочего стола - прямоугольник. Правильно, потому что и тот, и другой прямоугольные.
Но такую роскошь, как прямоугольный офис в ближайшем будущем смогут себе позволить либо очень джиарные девелоперы, либо застройщики офисов для замкадышей (где возжи с wow-архитектурой для МПТ не так затянуты).
А пока, судя по анонсам, все чаще стали встречаться какие угодно клиновидные, круглые, ломаные, радиусные абрисы этажей, где заявленная на бумаге эффективность в метрах разбивается о необходимое расчетное количество людей на этаже.
Поэтому целевые 7-8-10 м2 на человека (зависит от типа планировки) могут легко превратиться в 15-17-19 м2, и вот тебе уже нужно брать не 1, а 2 этажа.
А далее получаем кабинет «пиццу», чрезмерное обилие открытых мягких зон, чтобы придумать назначение неэффективным подмышкам, или столы по радиусному этажу, но с прямоугольными колоннами, Карл!
А в буклетах фантазеров на этаже красуются 2,5 рабочих места и пара кабинетов, будто и впрямь верят, что так работает 90% офисов.
В пору вспомнить анекдот про хуй на лбу - зато красиво.
Про продажи
Раньше, залогом входа для архитектора в любой проект фит-аута была любовь в десна с брокерами и консультантами.
Это те самые крутые парни в дорогих костюмах, которые как удав могли годами выжидать и выхаживать по рестиком и гольфам клиента, пока он не решит перевезти свою компанию из точки А в точку Б.
Вот тут и был наш выход со всякими тест-фитами, рассказами про офисные тренды и вообще о том, в каких условиях работает цивилизованный мир.
С приходом в наш камерный междусобойчик мелкой нарезки и жилых девелоперов, весь этот лилипутский сортамент переехал в офисы продаж, как будто офисный продукт теперь массовый, и реализуется по правилам жилого со всеми атрибутами: купи офис - получи кепку в подарок.
А разговоры про офис-инструмент бизнеса остались прерогативой больших игроков.
Про продукт
Далее субъективная позиция.
Убежден, что наиболее качественный офисный продукт получается у тех, кто потом его не просто эксплуатирует, а им управляет. В том числе с позиции арендодателя.
С точки зрения финансового результата - самоубийственная сейчас модель. Но лучшая для бизнес-центра, как среды с качественно подобранными арендаторами, с продуманными концептом, форматом, и с осознанной перспективой развития.
Как правило, именно в таких проектах уживались средние по размеру компании, но с высокими стандартами рабочей среды. Что нам, как архитекторам, давало большое поле для работы и проектной конкуренции.
К тому же, такой подход порождал более ответственное отношение к финальному результату, так как коммерческий рынок был небольшой, но очень профессиональный, и любой косяк был сразу на виду.
Новые имена и компании на этом рынке для нас всегда перспектива на работу, и это хорошо. Но сейчас все меняется чет с такой скоростью, что и продукт уже другой, и игроки, и условия.
К 2026 году вектор ввода офисов (в том числе в нарезку) и вектор «открытия» малых и средних предприятий (МСП) будут смотреть совсем в разные стороны. Снижается или фиксируется не только активность по аренде / покупке, но и по самим покупателям / арендаторам (как конечным пользователям) прогнозируют сокращение чуть ли не до 30%.
Пупууу.
