🌇 Большие города
Мы уже , что высокая зарплата в больших городах может объясняться не столько «магией места», сколько тем, что туда стекаются более продуктивные работники и фирмы. Но у этой логики есть ещё одна сторона: если в городе действительно выше продуктивность, то фирмы должны конкурировать не только за труд, но и за пространство – офисы, магазины, склады. А значит, часть городской премии должна проявляться не в зарплатах, а в аренде коммерческой недвижимости ( https://doi.org/10.1086/261120; https://doi.org/10.1016/B978-0-444-59517-1.00005-2)
Именно это проверяют авторы свежей статьи https://rationality-and-competition.de/wp-content/uploads/discussion_paper/563.pdf: если мы оцениваем выгоды агломерации только по зарплатам, не упускаем ли мы важную часть эффекта, которая отражается в ренте на коммерческие площади?
🗺 Почему это сложно измерить?
🟤Коммерческий рынок недвижимости гораздо менее ликвиден и гораздо хуже наблюдаем, чем жилищный
🟤Стандартные гедонические подходы, которые хорошо работают на жилье, здесь часто дают слабую идентификацию из-за редких сделок и разреженных данных
🟤Поэтому здесь нужна не просто регрессия, а способ восстановить пространственную карту цен с высокой детализацией ( https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2022.103836)
🤖 Что делать?
🟤Авторы строят микрогеографический индекс коммерческой аренды для Германии на основе примерно 5 млн объявлений о коммерческой недвижимости на Immoscout24 за 2007-2024 годы. Данные привязаны к мелкой сетке, а затем агрегируются до уровня почтовых индексов
🟤Ключевая идея — локально-взвешенная регрессия: для каждой точки они берут ближайшие наблюдения, сильнее учитывают близкие сделки и автоматически подбирают радиус окна в зависимости от плотности данных. Это позволяет получить непрерывную поверхность арендных ставок, даже если в каком-то месте сделок почти нет
🔎 Как найти центральные деловые районы (CBD)?
🟤Чтобы не задавать центр города вручную, авторы используют методику prime locations: находят кластеры аномально высокой плотности экономической активности
🟤В качестве прокси берут unit value – произведение арендной ставки на площадь объекта. Это лучше, чем просто смотреть на занятость, потому что отражает не только масштабы активности, но и её ценность ( https://sites.google.com/view/ahlfeldt/toolkits-and-webtools/prime-locations/prime-locations-in-125-global-cities)
🟤Получилось, что многие немецкие локальные рынки труда фактически моноцентричны, а крупнейший кластер и есть CBD. Это важно, поскольку без надежного определения центра невозможно корректно оценить, как рента убывает по мере удаления от него
🤑 Что показывает эмпирика?
🟤Коммерческая рента выше в центре и падает к периферии. В крупных городах падение достигает примерно 17% на километр, и это сильнее, чем у жилой недвижимости
🟤коммерческая рента в CBD растёт вместе с размером города. Эластичность по населению составляет примерно 0,14-0,15. В терминах пространственного равновесия это означает, что часть городской продуктивности капитализируется именно в цену коммерческой площади, а не только в зарплату ( https://doi.org/10.1086/261120; https://doi.org/10.1016/B978-0-444-59517-1.00005-2)
🟤Авторы интерпретируют это так: коммерческая рента добавляет около 2 п.п. к агломерационной эластичности TFP, а вместе с типичными wage-based оценками получается общий эффект порядка 4-6%. То есть зарплатные оценки видят лишь часть городской премии
📢 Почему это важно?
🟤Большие города дороги не только потому, что туда стекаются более продуктивные работники и фирмы, но и потому, что коммерческие площади в них становятся дороже из-за высокой продуктивности
🟤Оценки, основанные только на зарплатах, систематически занижают реальный эффект больших городов, особенно в крупнейших агломерациях, где дефицит земли и офисов сильнее, а капитализация продуктивности в ренту выражена ярче
🟤Если коммерческая рента – это часть городской производительности, то жесткое зонирование, ограничения на коммерческую застройку и дефицит предложения площадей означают не просто дорогую недвижимость, а недоиспользование агломерационных выгод. Поэтому политика, которая расширяет предложение коммерческой площади в наиболее продуктивных локациях, может давать существенно больший социальный эффект, чем это видно из одних только зарплатных оценок ( http://doi.org/10.1257/mac.20170388)
#канал_обозревает
